Cláusula suelo

La cláusula suelo ha sido una de las mayores estafas bancarias de la historia de España. Millones de hipotecados pagaron de más durante años sin saberlo, mientras los bancos se embolsaban cantidades enormes gracias a una cláusula escondida en la letra pequeña de los contratos. Si tuviste una, todavía puedes reclamar y recuperar tu dinero.

Qué es la cláusula suelo

Para entender por qué la cláusula suelo es tan problemática, primero hay que entender cómo funcionan las hipotecas variables. En teoría, tu cuota debería subir y bajar siguiendo el Euríbor. La cláusula suelo rompía esta lógica a favor del banco.

Definición

Una cláusula suelo es una estipulación en hipotecas de tipo variable que establecía un tipo de interés mínimo por debajo del cual no podía bajar tu cuota, independientemente de lo que bajara el Euríbor. En otras palabras, cuando el Euríbor estaba alto pagabas según el mercado, pero cuando bajaba mucho, el banco se aseguraba de cobrar un mínimo.

Esta cláusula convertía las hipotecas supuestamente variables en parcialmente fijas, pero solo en el sentido que beneficiaba al banco. Las subidas sí las pagabas, las bajadas no las disfrutabas.

Cómo funcionaba

El funcionamiento de la cláusula suelo es sencillo pero devastador para el bolsillo del consumidor. Imagina que tu hipoteca tiene un interés del Euríbor + 1% y una cláusula suelo del 3%.

Cuando el Euríbor estaba al 4%, pagabas el 5% (4% + 1% de diferencial), sin problemas. Pero cuando el Euríbor bajó al 0%, en vez de pagar el 1% que te correspondía (0% + 1%), seguías pagando el 3% que marcaba el suelo. Esa diferencia del 2% se la quedaba el banco.

En épocas de Euríbor muy bajo (como entre 2010 y 2022), esto significaba pagar cientos de euros de más cada mes. A lo largo de una hipoteca de 30 años, estamos hablando de decenas de miles de euros.

El problema

La cláusula suelo no es problemática solo porque te haga pagar más, sino por cómo se comercializó. Los bancos ocultaron sistemáticamente su existencia a los consumidores de varias formas:

• No informaban adecuadamente: Muchos empleados de banco ni siquiera sabían que existía la cláusula
• Estaba enterrada en la letra pequeña: Páginas y páginas de contrato donde el suelo aparecía de pasada
• Muchos clientes no sabían que la tenían: Descubrían el suelo cuando su cuota no bajaba como debería
• Solo funcionaba a favor del banco: Cuando el Euríbor subía, el techo no les protegía; cuando bajaba, el suelo sí protegía al banco

Esta asimetría es especialmente indignante. Los bancos diseñaron un producto que solo les beneficiaba a ellos, y lo vendieron como si fuera una hipoteca variable normal.

Cláusula techo

Muchas hipotecas con suelo también incluían una cláusula techo, es decir, un tipo máximo por encima del cual no subiría tu interés. Esto se presentaba como una protección simétrica: el banco te ponía un mínimo, pero también un máximo.

El problema es que el techo solía estar en niveles absurdos, del 15% o 20%, niveles que el Euríbor nunca alcanzó en toda la historia del euro. Era puro maquillaje para justificar el suelo. En la práctica, el techo nunca se activaba mientras que el suelo se aplicaba constantemente durante años.

Por qué son nulas

Las cláusulas suelo no son nulas porque fijar un tipo mínimo sea ilegal en sí mismo. Son nulas por la forma en que se comercializaron, sin la transparencia que exige la ley. Esta distinción es importante porque afecta a cómo se valora cada caso.

Falta de transparencia

El Tribunal Supremo declaró nulas las cláusulas suelo por incumplir los requisitos de transparencia que la ley exige en los contratos con consumidores. Los motivos principales fueron tres:

• No informar adecuadamente de su existencia: El suelo no se destacaba ni se explicaba al cliente, aparecía perdido entre cientos de cláusulas
• No explicar su impacto en las cuotas: Nadie le decía al cliente cuánto iba a pagar de más si el Euríbor bajaba
• No permitir al consumidor compararla con otras ofertas: Al ocultarse la cláusula, era imposible comparar ofertas de distintos bancos

La jurisprudencia ha establecido que no basta con que una cláusula esté escrita en el contrato. Tiene que ser comprensible para un consumidor medio, y el banco tiene que asegurarse de que el cliente la entiende.

No es que el suelo sea ilegal

Conviene aclarar que una cláusula suelo podría ser perfectamente válida si se cumplieran ciertas condiciones. Un banco podría ofrecerte una hipoteca con suelo si te informara claramente de su existencia antes de firmar, si te explicara cómo funciona y qué impacto tendría en tus cuotas, y si pudieras comparar esta oferta con otras del mercado.

Pero esto no ocurría prácticamente nunca. Los bancos ocultaban sistemáticamente la cláusula porque sabían que, si los clientes la conocían, muchos no firmarían o buscarían otras opciones.

Sentencias clave

El camino judicial contra las cláusulas suelo ha sido largo. La primera sentencia importante fue la STS 241/2013 del Tribunal Supremo, que declaró nulas las cláusulas suelo por falta de transparencia. Sin embargo, esta sentencia limitaba la devolución a partir de mayo de 2013.

El verdadero cambio vino con la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE de 21 de diciembre de 2016 (caso Gutiérrez Naranjo y otros). El tribunal europeo estableció que la devolución debía ser total y retroactiva desde el inicio de la hipoteca. No cabía limitar temporalmente los efectos de la nulidad.

Desde entonces, miles de sentencias posteriores han confirmado esta doctrina. Hoy, reclamar la cláusula suelo es prácticamente un trámite administrativo: si la tenías y no te informaron, tienes derecho a recuperar todo lo pagado de más.

💡 El mayor fraude bancario de la historia de España. Los bancos vendieron más de 4 millones de hipotecas con cláusula suelo hasta 2013. Cuando el Tribunal de Justicia de la UE les obligó a devolver todo, tuvieron que reconocer que habían engañado a más de medio millón de familias. Han devuelto ya más de 2.300 millones de euros por vía extrajudicial, con un importe medio de 4.433 euros por afectado. Pero Adicae calcula que todavía deben 13.000 millones más. Si crees que no merece la pena reclamar porque "ya habrá pasado el plazo", piénsalo otra vez: la nulidad no prescribe, y la media recuperada es más de 4.000 euros.

Efectos de la nulidad

Cuando un juez declara nula tu cláusula suelo, no solo desaparece del contrato. Tiene consecuencias económicas importantes que debes conocer para calcular cuánto puedes recuperar.

Devolución total

Cuando la cláusula se declara nula, el efecto es como si nunca hubiera existido. Por tanto, el banco debe devolver todo lo cobrado de más desde el inicio de la hipoteca, es decir, desde la primera cuota que pagaste aplicando el suelo. Además, debe pagarte intereses legales sobre esas cantidades, porque ha tenido tu dinero indebidamente durante años.

La devolución no tiene límite temporal. Da igual que tu hipoteca sea de 1995 o de 2015. Si tenía suelo y no te informaron, tienes derecho a recuperar todo lo que pagaste de más, sin excepciones.

Ejemplo de cálculo

Veamos un ejemplo práctico para que te hagas una idea de las cantidades que pueden estar en juego. Supongamos una hipoteca de 150.000€ contratada en 2005 con cláusula suelo del 3%.

Si durante los años de Euríbor bajo (aproximadamente de 2009 a 2022) pagaste de media 100€ al mes más de lo que te correspondía, en 13 años eso son 100€ × 12 meses × 13 años = 15.600€. A esto hay que sumarle los intereses legales, que pueden añadir varios miles de euros más.

No son cifras menores. Hay casos donde los afectados han recuperado más de 30.000€. Por eso merece la pena reclamar aunque haya pasado tiempo.

Cómo saber si la tienes

Antes de reclamar, necesitas confirmar que tu hipoteca tiene efectivamente cláusula suelo. Hay varias formas de comprobarlo, y lo ideal es usar más de una para estar seguro.

Revisa tu escritura

El documento definitivo es la escritura de hipoteca que firmaste ante notario. Búscala y léela con atención, especialmente las cláusulas relativas al tipo de interés. Busca términos como "tipo mínimo", "suelo", "el tipo de interés no podrá ser inferior a...", "límite mínimo de variabilidad" o expresiones similares.

La cláusula suelo suele estar en la parte del contrato que regula el tipo de interés variable. A veces aparece muy escondida, entre párrafos de definiciones o condiciones generales. Lee todo con paciencia.

Comprueba tus recibos

Una forma práctica de detectar el suelo es comparar tus recibos con la evolución del Euríbor. Si entre 2010 y 2022 el Euríbor estaba cerca de cero o negativo, y tu cuota no bajaba proporcionalmente (o no bajaba en absoluto), probablemente tenías cláusula suelo.

Puedes hacer una comprobación rápida: calcula qué interés deberías haber pagado (Euríbor de ese mes + tu diferencial) y compáralo con el que realmente pagaste según el recibo. Si hay diferencia, investiga.

Pregunta al banco

El banco está obligado legalmente a informarte de si tu hipoteca tiene cláusula suelo. Puedes solicitarlo por escrito y deben responderte. Si te dicen que sí la tiene, ya tienes confirmación. Si te dicen que no, pídelo por escrito para tener prueba en caso de que luego resulte que sí la tenía.

Cómo reclamar

El proceso de reclamación de la cláusula suelo está bastante estandarizado después de años de litigios masivos. Hay dos fases: primero se intenta una solución extrajudicial con el banco, y si no funciona, se va a juicio.

Paso 1: Reclamación extrajudicial al banco

El primer paso obligatorio es presentar una reclamación por escrito al banco. Esta reclamación debe incluir la identificación de tu hipoteca y la solicitud de que reconozcan la nulidad de la cláusula suelo, que te devuelvan todo lo que has pagado de más desde el inicio, y que te faciliten el cálculo detallado de las cantidades.

Según el Real Decreto-ley 1/2017, el banco tiene 3 meses para responderte. Durante este plazo deben analizar tu caso y comunicarte su decisión. Si aceptan la reclamación, te harán una oferta de devolución. Si la rechazan o no responden en plazo, puedes pasar a la vía judicial.

Cuidado si aceptan: los acuerdos que proponen los bancos a veces son insuficientes o incluyen renuncias perjudiciales. Lee bien antes de firmar.

Paso 2: Vía judicial

Si el banco no te devuelve lo que te corresponde o su oferta es insuficiente, el siguiente paso es demandar. La demanda judicial debe solicitar la declaración de nulidad de la cláusula suelo, la devolución íntegra de todas las cantidades pagadas de más, los intereses legales sobre esas cantidades, y las costas del proceso (para que el banco pague tu abogado).

El procedimiento depende de la cuantía: juicio verbal para cantidades menores, ordinario para las mayores. En la práctica, la mayoría de juicios de cláusula suelo se resuelven favorablemente para el consumidor. Los jueces conocen perfectamente la doctrina y aplican las sentencias del Supremo y del TJUE.

Costes y plazos

En cuanto a costes, muchos abogados especializados trabajan a éxito, es decir, cobran un porcentaje de lo recuperado (habitualmente entre el 15% y el 30%) y no cobran nada si no ganas. Además, si ganas el juicio, el banco debe pagar las costas procesales, incluyendo tu abogado.

Los plazos dependen de la vía elegida. La reclamación extrajudicial tiene un plazo legal de 3 meses. Si hay que ir a juicio, el proceso puede durar entre 1 y 2 años según la saturación del juzgado. Es tiempo, pero merece la pena por las cantidades que se pueden recuperar.

Acuerdos extrajudiciales

Muchos bancos, para evitar la avalancha de juicios, han ofrecido acuerdos extrajudiciales a sus clientes afectados. Algunos son razonables, pero otros intentan que aceptes menos de lo que te corresponde. Hay que analizarlos con cuidado.

Cuidado con lo que firmas

No todos los acuerdos que ofrecen los bancos son justos. Algunos problemas habituales son que calculan la devolución desde 2013 en vez de desde el inicio, que no incluyen intereses, que ofrecen cantidades inferiores a lo realmente pagado de más, o que incluyen cláusulas de renuncia a reclamar otras cosas (como los gastos de hipoteca o el IRPH).

Antes de firmar cualquier acuerdo, asegúrate de que entiendes exactamente qué estás aceptando y a qué estás renunciando.

Qué revisar

Cuando te llegue una propuesta de acuerdo, comprueba varios puntos clave. Primero, que el cálculo sea correcto y abarque desde el inicio de la hipoteca, no desde 2013 ni ninguna otra fecha posterior. Segundo, que incluya intereses legales sobre las cantidades devueltas. Tercero, que no incluya renuncia a otros derechos como gastos o IRPH. Y cuarto, compara lo que te ofrecen con lo que podrías obtener en juicio.

Si no estás seguro, consulta con un abogado antes de firmar. Una vez firmado, es muy difícil echarse atrás.

Si ya firmaste un acuerdo insuficiente

Si ya firmaste un acuerdo y luego descubriste que era insuficiente, la situación es complicada pero no necesariamente imposible. En algunos casos se han conseguido anular acuerdos por vicio del consentimiento (te engañaron o no te informaron bien), por incluir renuncia a derechos irrenunciables, o porque el banco no te dio información suficiente para valorar la oferta.

No es fácil, pero tampoco imposible. Consulta con un abogado especializado que valore tu caso concreto.

Prescripción

Una pregunta frecuente es si todavía se está a tiempo de reclamar después de tantos años. La respuesta corta es que sí, pero conviene entender los matices legales.

La nulidad no prescribe

La acción para declarar nula una cláusula abusiva no prescribe nunca. Esto significa que puedes pedir a un juez que declare nula tu cláusula suelo aunque hayan pasado 20 años desde que firmaste la hipoteca. La nulidad es imprescriptible según la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la UE.

La devolución de cantidades

Hay más debate sobre si prescribe el derecho a reclamar la devolución de las cantidades ya pagadas. Algunos tribunales han aplicado plazos de prescripción de 5 o 15 años, pero la jurisprudencia mayoritaria entiende que el plazo no empieza a contar hasta que se declara la nulidad de la cláusula.

En la práctica, los tribunales están siendo muy favorables a los consumidores en este punto y admiten reclamaciones de cantidades muy antiguas.

Actúa igualmente

Aunque técnicamente puedas reclamar, no te duermas. Los criterios judiciales pueden cambiar, las pruebas se pierden con el tiempo (recibos, comunicaciones con el banco), y el banco puede alegar prescripción. Cuanto antes reclames, más seguro estarás.

Si ya terminaste de pagar la hipoteca

Mucha gente cree erróneamente que si ya canceló la hipoteca no puede reclamar. Esto no es cierto. El derecho a recuperar lo pagado de más existe independientemente de si la hipoteca sigue activa o no.

Puedes reclamar igualmente

Que hayas cancelado la hipoteca, ya sea porque terminaste de pagarla o porque la amortizaste anticipadamente, no impide reclamar lo que pagaste de más por la cláusula suelo. El banco te cobró indebidamente durante años y te debe ese dinero, aunque la relación contractual haya terminado.

Documentación necesaria

Para reclamar con la hipoteca ya cancelada necesitarás la escritura de hipoteca original donde conste la cláusula suelo, los recibos de las cuotas pagadas o un certificado del banco con el histórico de pagos, y la escritura de cancelación de la hipoteca.

Si no tienes los recibos, puedes solicitar al banco que te facilite el histórico de pagos. Están obligados a dártelo.

Proceso igual

El proceso de reclamación es exactamente el mismo que si la hipoteca estuviera activa: primero reclamación extrajudicial al banco, y si no aceptan o la oferta es insuficiente, demanda judicial. No hay ninguna diferencia procedimental.

Abogados y reclamaciones

Existen varias formas de canalizar tu reclamación de cláusula suelo. Cada opción tiene sus ventajas e inconvenientes, y la mejor depende de tu situación personal.

Abogados individuales

Puedes contratar un abogado de tu confianza que lleve tu caso de forma individual. Esta opción te da el máximo control sobre el proceso y la estrategia, pero requiere encontrar un abogado especializado en derecho bancario y posiblemente adelantar honorarios.

Abogados de éxito

Muchos despachos especializados trabajan "a éxito", es decir, cobran un porcentaje de lo que recuperes (habitualmente entre el 15% y el 30%) y no te cobran nada si no ganas. Esta opción es cómoda porque no tienes que adelantar dinero, aunque el porcentaje puede parecer alto si recuperas cantidades importantes.

Demandas colectivas

Algunas plataformas organizan demandas conjuntas de muchos afectados contra el mismo banco. Esto puede resultar más económico porque los costes se reparten, pero tienes menos control sobre el proceso y los tiempos pueden alargarse al depender de otros demandantes.

Asociaciones de consumidores

Organizaciones como OCU, FACUA y otras asociaciones de consumidores han estado muy activas en las reclamaciones de cláusula suelo. Pueden asesorarte gratuitamente, orientarte sobre tus opciones, o derivarte a abogados colaboradores con tarifas negociadas.

Otras cláusulas relacionadas

Si tu hipoteca tenía cláusula suelo, es muy probable que también tuviera otras cláusulas abusivas que puedes reclamar conjuntamente. Aprovecha el proceso para revisar todo el contrato.

Gastos de hipoteca

Si firmaste tu hipoteca antes de 2019 y pagaste los gastos de constitución (notaría, registro, gestoría, impuestos), esos gastos pueden ser reclamables. Las cláusulas que imponían todos los gastos al consumidor han sido declaradas nulas. Consulta el artículo específico sobre gastos de hipoteca para más información.

IRPH

Si tu hipoteca estaba referenciada al IRPH en vez de al Euríbor, puede haber una reclamación adicional. El IRPH ha sido históricamente más alto que el Euríbor, y muchos consumidores no fueron informados de esta diferencia. Lee más sobre el IRPH para entender si tu caso es reclamable.

Multidivisa

Las hipotecas en yenes, francos suizos u otras divisas tienen problemas propios muy graves. Si la tuya era multidivisa, consulta el artículo sobre productos complejos para conocer tus opciones.

Para saber más

Cláusulas abusivas en hipotecas

• Hipotecas - Guía general sobre préstamos hipotecarios
• Gastos de hipoteca - Cómo reclamar los gastos indebidos
• IRPH - El índice alternativo al Euríbor
• Usura - Límites legales a los intereses

Otros problemas bancarios

• Comisiones - Qué comisiones son abusivas
• Tarjetas - Especial atención a las revolving
• Productos complejos - Swaps, multidivisa y preferentes
• Cobro de deudas - Tus derechos si te reclaman

Reclamaciones

• Ficheros de morosos - Si te han incluido indebidamente
• RGPD y protección de datos - Si el banco maneja mal tus datos