Alquiler de vivienda
El alquiler de vivienda habitual está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), una norma que ha sufrido múltiples modificaciones en los últimos años y que establece un marco de protección importante para el inquilino. Conocer tus derechos te protegerá de abusos y te permitirá ejercerlos cuando sea necesario. Esta guía se centra en el alquiler de vivienda habitual, que tiene un régimen más protector que los alquileres de temporada o de uso distinto.
Duración del contrato
La duración del contrato de alquiler es uno de los aspectos más regulados por la LAU. Aunque el contrato que firmes diga que dura un año, la ley te otorga un derecho a permanecer durante un plazo mínimo mucho mayor.
Duración mínima obligatoria
Desde la reforma de 2019, los plazos mínimos de duración dependen de quién sea el arrendador:
- Si el arrendador es persona física: La duración mínima es de 5 años
- Si el arrendador es empresa (persona jurídica): La duración mínima es de 7 años
Esto significa que aunque firmes un contrato por 1 año, tienes derecho a que se prorrogue automáticamente hasta llegar a los 5 o 7 años. El propietario no puede negarse a esta prórroga (salvo causas tasadas como necesitar la vivienda para él o sus familiares). Este derecho de prórroga es tuyo como inquilino, no del propietario.
Prórroga tácita
Una vez finalizado el plazo obligatorio de 5 o 7 años, si ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovar, el contrato se prorroga automáticamente:
- Prórrogas anuales: El contrato se va prorrogando año a año
- Hasta 3 años más: Pueden acumularse hasta 3 años adicionales de prórroga tácita
- Preaviso para terminar: Si quieres irte o el propietario quiere que te vayas, hay que avisar con la antelación debida
🚨 cuidado con la cláusula de indemnización trampa
Muchos contratos incluyen una penalización por irte antes de tiempo. Pero ojo: solo es válida si dura menos de un mes por año restante. Si tu contrato dice que perderás la fianza entera o pagarás 3 meses de penalización por irte, esa cláusula probablemente sea abusiva y puedes impugnarla.
Tu derecho a desistir
Como inquilino, tienes derecho a marcharte antes de que termine el contrato, pero con ciertas condiciones:
- Mínimo 6 meses de contrato: No puedes irte antes de llevar 6 meses en la vivienda
- Preaviso de 30 días: Debes comunicar tu intención con al menos 30 días de antelación
- Posible indemnización: Si el contrato lo establece, pueden cobrarte una indemnización equivalente a 1 mes de renta por cada año que falte de contrato, prorrateada por meses
Por ejemplo, si firmaste un contrato de 5 años, llevas 1 año y te vas, podrían cobrarte hasta 4 meses de indemnización (si estaba pactado).
La fianza
La fianza es una cantidad obligatoria que entregas al inicio del alquiler como garantía del cumplimiento de tus obligaciones. Su regulación es estricta tanto en la cuantía como en su gestión.
Cuantía obligatoria
La ley establece una fianza mínima obligatoria que varía según el tipo de arrendamiento:
- Vivienda habitual: 1 mes de renta
- Uso diferente de vivienda (local, oficina): 2 meses de renta
El propietario no puede exigirte más de esta cantidad en concepto de fianza legal, aunque sí puede pedir garantías adicionales (hasta 2 meses más) bajo otra denominación.
Depósito obligatorio
El propietario tiene la obligación legal de depositar la fianza en el organismo oficial de su comunidad autónoma. Cada comunidad tiene su propio organismo:
- Cataluña: INCASÒL (Institut Català del Sòl)
- Madrid: IVIMA
- Valencia: GVA Vivienda
- Andalucía: Consejería de Fomento
- Y así en cada comunidad autónoma
El depósito protege al inquilino, ya que la fianza queda custodiada oficialmente y no en manos del propietario.
Devolución al terminar
Cuando finaliza el contrato, el propietario debe devolverte la fianza con estas reglas:
- Plazo de 1 mes: Desde la entrega de llaves para devolver la fianza
- Solo puede descontar: Rentas impagadas, daños (no desgaste normal), suministros pendientes
- Debe justificar los descuentos: Con facturas o presupuestos de reparación
Si no te la devuelven
Si el propietario no devuelve la fianza en plazo o retiene más de lo debido, tienes herramientas para reclamar:
- Reclama por escrito: Burofax o email con acuse de recibo
- Tienes derecho a intereses: El interés legal desde que venció el plazo de 1 mes
- Vía judicial: Proceso monitorio para cantidades pequeñas, juicio verbal para mayores
Renta y actualizaciones
El precio del alquiler y cómo puede aumentar a lo largo del contrato es una de las cuestiones que más preocupa a los inquilinos. La ley establece límites importantes.
Libertad de pacto inicial
La renta inicial la acuerdan libremente las partes al firmar el contrato. No hay un precio máximo legal en la mayoría de casos (salvo en zonas declaradas tensionadas). Sin embargo, una vez fijada la renta, su actualización está muy limitada.
Actualización anual
La renta solo puede actualizarse según lo que establezca el contrato:
- Si el contrato prevé actualización: Se aplica lo pactado
- Si no se pactó nada: Se aplica el IGC (Índice de Garantía de Competitividad), que suele ser inferior al IPC
- Topes temporales: En 2024 existe un tope del 3% para la actualización de rentas en muchos contratos
- No puede actualizarse arbitrariamente: Solo en la fecha de aniversario del contrato
Limitaciones en zonas tensionadas
La Ley de Vivienda de 2023 introdujo limitaciones adicionales en las zonas declaradas como mercado tensionado:
- Límites a la subida de renta en nuevos contratos: No puede superar la del anterior inquilino (con ajustes)
- Topes de actualización: Más estrictos que en el resto del territorio
- Obligaciones de información: El propietario debe informar de la renta anterior
Consulta si tu zona está declarada tensionada, ya que las reglas pueden variar.
🛡️ el historial de pagos que te salva
Cada vez que pagues el alquiler, guarda captura del recibo o transferencia con la fecha visible. Si el casero te echa en cara que "pagaste tarde" o intenta justificar que te sube la renta por ser mal pagador, tus capturas demostrarán lo contrario. Un carpeta en el móvil llamada "Recibos alquiler" puede ahorrarte miles de euros en un conflicto.
Subidas no pactadas: ilegales
El propietario no puede subir la renta fuera de la actualización pactada en el contrato. Si te comunica una subida mayor o en un momento diferente al del aniversario, no estás obligado a pagarla. Reclama por escrito y, si insiste, busca asesoramiento.
Gastos
La distribución de gastos entre propietario e inquilino es fuente frecuente de conflictos. La ley establece algunas reglas, pero otras dependen de lo que pactéis en el contrato.
Gastos del inquilino (por defecto)
Si el contrato no dice otra cosa, estos gastos son responsabilidad del inquilino:
- Suministros: Agua, luz, gas, internet, lo que consumas
- Gastos expresamente pactados: Los que el contrato establezca a tu cargo
- Pequeñas reparaciones: Las de uso ordinario
Gastos del propietario (por defecto)
Estos gastos corresponden al propietario salvo pacto en contrario:
- IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles): El propietario es el sujeto pasivo
- Comunidad de propietarios: Las cuotas ordinarias
- Reparaciones estructurales y de conservación: Todo lo necesario para que la vivienda sea habitable
- Seguros del edificio: El seguro de la comunidad y, normalmente, el del continente
Lo que se puede pactar
El contrato puede establecer una distribución diferente de gastos, pero con límites:
- Los gastos de gestión inmobiliaria: Siempre los paga el propietario si es empresa
- Los honorarios de agencia: Desde 2019, los paga el propietario si es persona jurídica
- Gastos generales (comunidad, IBI): Pueden pactarse a cargo del inquilino, pero debe quedar claro
Lee bien el contrato antes de firmar y negocia si hay gastos que consideras excesivos.
Reparaciones
La distribución de responsabilidades sobre las reparaciones es un tema crucial que la LAU regula con claridad.
Responsabilidad del propietario
El propietario es responsable de todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad:
- Reparaciones de conservación: Estructura, instalaciones, elementos comunes
- Vicios o defectos de la vivienda: Humedades estructurales, problemas de cimentación
- Averías por vetustez: Cuando las instalaciones fallan por antigüedad
- Excepción: Si el daño lo causaste tú o tus visitantes, pagas tú
Responsabilidad del inquilino
El inquilino responde de las reparaciones menores por uso ordinario:
- Pequeñas reparaciones: Cambiar una bombilla, una junta de grifo, etc.
- Daños causados por ti: Si rompes algo, lo arreglas o pagas
- Daños de tus visitantes o mascotas: También son tu responsabilidad
Obras de mejora del propietario
El propietario puede realizar obras de mejora en la vivienda (no simples reparaciones), pero con condiciones:
- Debe avisar con 3 meses de antelación: Salvo urgencia
- Puedes oponerte si son muy molestas: Tienes derecho a resolver el contrato
- No pueden afectar a tu uso de la vivienda: Durante las obras debes poder seguir viviendo
Si el propietario no repara
Cuando solicitas una reparación necesaria y el propietario no la realiza, tienes varias opciones:
- Solicita la reparación por escrito: Con descripción del problema y plazo razonable para actuar
- Si no responde en plazo: Puedes retener parte de la renta hasta que repare
- Reparación por tu cuenta: Puedes reparar tú y descontar el coste de la renta (con facturas)
- Resolver el contrato: Si el problema hace la vivienda inhabitable
Documenta siempre las comunicaciones y conserva las facturas si reparas tú.
Fin del contrato
El contrato de alquiler puede terminar por diversas causas, cada una con sus requisitos y plazos específicos.
Causas de terminación
El contrato puede finalizar por iniciativa del propietario o del inquilino:
Por el propietario:
- Fin del plazo: Transcurridos los 5/7 años obligatorios y las prórrogas, con el preaviso debido
- Necesidad de la vivienda: Para uso propio o de familiares de primer grado (con requisitos)
- Incumplimiento del inquilino: Impago, daños, actividades molestas, etc.
Por el inquilino:
- Fin del plazo: Avisando con la antelación debida
- Desistimiento: Tras 6 meses de contrato, con 30 días de preaviso
- Incumplimiento del propietario: No reparar, perturbar el uso pacífico, etc.
Plazos de preaviso
Los plazos de preaviso para terminar el contrato son diferentes según quién comunique:
- El propietario: Debe avisar con 4 meses de antelación al fin del plazo
- El inquilino: Debe avisar con 30 días de antelación (o 2 meses si desiste en los primeros 6 meses)
Si el propietario no avisa en plazo, el contrato se prorroga automáticamente.
Recuperación para uso propio
El propietario puede recuperar la vivienda antes de que terminen los 5/7 años si la necesita para sí mismo o para familiares de primer grado (hijos, padres). Pero debe cumplir requisitos estrictos:
- Haber transcurrido al menos 1 año de contrato
- Avisar con 2 meses de antelación mínimo
- Debe usarla efectivamente en los 3 meses siguientes
- Si no la usa: Deberá indemnizarte o dejarte volver
Esta causa de terminación debe interpretarse restrictivamente y el propietario debe probar la necesidad real.
Desahucio
El desahucio es el proceso judicial para expulsar a un inquilino. Es importante conocerlo tanto si eres inquilino como si eres propietario.
Desahucio por impago
Si dejas de pagar la renta, el proceso típico es:
- El propietario te reclama: Normalmente por burofax
- Enervación: Puedes pagar todo lo debido y evitar el desahucio (solo la primera vez)
- Si no pagas: El propietario presenta demanda de desahucio
- Lanzamiento judicial: Si hay sentencia en contra, se ejecuta el desalojo
El proceso puede durar varios meses y tienes oportunidades de defensa en cada fase.
Protección de personas vulnerables
Existen medidas especiales de protección para personas en situación de vulnerabilidad:
- Familias vulnerables: Pueden solicitar suspensión del lanzamiento
- Con menores o dependientes: Mayor protección y plazos
- Servicios sociales deben intervenir: Para buscar alternativas habitacionales
- Suspensiones extraordinarias: En situaciones de emergencia social
Si estás en situación de vulnerabilidad, contacta con servicios sociales antes del lanzamiento.
Duración del proceso
El tiempo que tarda un desahucio es muy variable:
- Depende de la carga del juzgado: Puede variar mucho según la ciudad
- Sin oposición: 3-6 meses aproximadamente
- Con oposición: 6-12 meses o más
- Con medidas de vulnerabilidad: Puede alargarse considerablemente
Subarrendamiento
Subarrendar es alquilar a un tercero la vivienda (o parte de ella) que tú tienes alquilada. La LAU es muy restrictiva con esta práctica.
Regla general: prohibido
Como regla general, no puedes subarrendar la vivienda sin autorización expresa del propietario. Esta prohibición aplica tanto al subarrendamiento total como parcial.
Subarrendamiento parcial
Si quieres alquilar una habitación a otra persona:
- Necesitas autorización expresa del propietario
- Por escrito: Que quede documentada
- El propietario puede condicionar o limitar el subarriendo
Consecuencias del subarriendo no autorizado
Si subarriendas sin permiso, el propietario puede resolver el contrato:
- Es causa de desahucio: Puede demandarte por incumplimiento
- No puedes alegar desconocimiento: La prohibición está en la ley
- Aplica también a alquileres turísticos: Poner la vivienda en Airbnb sin permiso
Cesión del contrato
Cuando el inquilino titular fallece o abandona la vivienda, ciertas personas pueden subrogarse en el contrato y continuar el alquiler.
Quién puede quedarse
La LAU establece un orden de personas que pueden continuar el contrato:
- El cónyuge o pareja de hecho del inquilino: Prioritariamente
- Los descendientes menores que convivieran con el inquilino
- Otros familiares: Con convivencia de al menos 2 años (ascendientes, hermanos, etc.)
- Personas con discapacidad: Que convivieran y dependieran del inquilino
Comunicación al propietario
La subrogación debe comunicarse al propietario para que surta efectos:
- Plazo de 3 meses desde el fallecimiento o abandono
- Por escrito: Notificando la situación y la identidad de quien se subroga
- Si no se comunica: El propietario puede dar por terminado el contrato
Certificado energético
El certificado de eficiencia energética es un documento obligatorio que el propietario debe facilitar al inquilino.
Obligación del propietario
El propietario debe disponer de certificado energético y facilitarlo en dos momentos:
- Al anunciar la vivienda: La etiqueta energética debe aparecer en los anuncios
- Al firmar el contrato: Debe entregar copia al inquilino
Consecuencias de no tenerlo
Si el propietario no dispone de certificado energético:
- Puede ser sancionado: Multas de hasta varios miles de euros
- Tú puedes exigirlo: Tienes derecho a recibir esta información
- Afecta a tus derechos: Sabes la eficiencia de la vivienda y sus costes energéticos
Problemas comunes
Estos son los conflictos más frecuentes en los alquileres y cómo afrontarlos.
Subida de renta no pactada
Si el propietario intenta subir la renta más de lo que corresponde según el contrato:
- Solo puede actualizar según lo pactado: Nada más
- Reclama por escrito: Indicando que la subida es improcedente
- No pagues el exceso: Paga la renta correcta
- Conserva los recibos: Por si hay reclamación
No devuelven la fianza
Si el propietario retiene indebidamente la fianza al terminar el contrato:
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Si el propietario no devuelve la fianza en un mes, envía un burofax reclamándola con intereses. Si sigue sin pagar, el procedimiento monitorio te permite reclamar hasta 6.000€ de forma rápida y sin necesidad de abogado.
- Reclama por escrito: Con plazo de 10-15 días para devolver
- Tienes derecho a intereses: Desde que venció el mes de plazo
- Vía judicial si es necesario: Proceso monitorio, rápido y barato
- Documenta el estado de la vivienda: Fotos al entregar
No reparan
Si solicitas una reparación necesaria y el propietario no actúa:
- Solicita siempre por escrito: Email o burofax
- Da plazo razonable: 15-30 días según la urgencia
- Si es urgente: Puedes reparar y descontar de la renta (con factura)
- Casos graves: Puedes resolver el contrato
Te presionan para irte
Si el propietario te presiona para abandonar la vivienda antes de que te corresponda:
- Tienes derecho a quedarte: El plazo legal mínimo
- No firmes documentos de renuncia: No renuncies a tus derechos
- Documenta la presión: Por si constituye acoso
- Denuncia si hay coacción: Es un delito
Corte de suministros
Si el propietario corta el agua, la luz o el gas para presionarte:
- Es completamente ilegal: Constituye delito de coacciones
- Denuncia inmediatamente: Policía o juzgado de guardia
- Documenta el corte: Fotos, testigos
- Reclama daños: Puedes exigir indemnización
Derechos del inquilino
Como inquilino de vivienda habitual tienes un catálogo de derechos que la ley te garantiza.
Resumen de derechos principales
Estos son tus derechos más importantes como inquilino:
- Duración mínima de 5 o 7 años: Según el propietario sea persona o empresa
- Actualización limitada de renta: Solo según contrato e índices oficiales
- Derecho a prórroga: Automática hasta completar el plazo mínimo
- Recuperación de fianza: En 1 mes desde la entrega de llaves
- Reparaciones necesarias: A cargo del propietario
- Desistimiento: Puedes irte tras 6 meses con 30 días de preaviso
Derechos irrenunciables
Muchos de estos derechos son irrenunciables, lo que significa que aunque el contrato diga otra cosa, siguen siendo válidos:
- Las cláusulas que renuncien a estos derechos se consideran nulas
- Puedes reclamarlos aunque hayas firmado renunciando a ellos
- En caso de duda, consulta con un abogado
Consejos para inquilinos
Estas recomendaciones prácticas te ayudarán en cada fase del alquiler.
Al buscar vivienda
Antes de comprometerte con un alquiler, verifica estos aspectos:
- Pide ver el certificado energético: Es obligatorio y te informa del gasto energético
- Comprueba el estado de la vivienda: Visítala con luz natural, mira instalaciones
- Revisa la cédula de habitabilidad: Acredita que es apta para vivir
- Pregunta por la comunidad: Derramas previstas, problemas de vecinos
- Investiga el propietario: Si es empresa, tiene más obligaciones
Al firmar el contrato
El momento de la firma es crucial para proteger tus derechos:
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Antes de firmar, fotografía cada rincón del piso documentando los desperfectos existentes. Este inventario visual será tu mejor prueba para recuperar la fianza íntegra cuando te vayas.
- Lee todo el contrato: No firmes sin entender cada cláusula
- Haz inventario fotográfico: Del estado de cada habitación y desperfectos existentes
- Pide recibo de la fianza: Imprescindible para recuperarla después
- Guarda copia de todo: Contrato, inventario, recibos, comunicaciones
Durante el alquiler
Mientras vivas en la vivienda, mantén estas buenas prácticas:
- Paga puntualmente: Y guarda siempre los recibos de pago
- Comunica problemas por escrito: Email o mensaje que quede registrado
- Cuida la vivienda: Como si fuera tuya, dentro de lo razonable
- No hagas obras sin permiso: Ni siquiera pequeñas reformas
Al terminar el contrato
Cuando vayas a marcharte, sigue estos pasos:
- Avisa con la antelación debida: 30 días mínimo
- Deja la vivienda en buen estado: Limpia y sin daños causados por ti
- Documenta el estado al entregar: Fotos y vídeos con fecha
- Pide recibo de entrega de llaves: Por escrito, firmado
- Reclama la fianza: Si no la devuelven en 1 mes
Conclusión
El alquiler de vivienda habitual tiene una protección legal fuerte en España gracias a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Los puntos clave que debes recordar son:
- Duración mínima de 5 o 7 años: No pueden echarte antes salvo causas tasadas
- Fianza de 1 mes: Que debe depositarse oficialmente y devolverse en 1 mes
- Renta con límites de subida: Solo según lo pactado y los índices oficiales
- Reparaciones a cargo del propietario: Las necesarias para la habitabilidad
Conoce tus derechos y no dudes en ejercerlos. La LAU está diseñada para proteger al inquilino frente a posibles abusos del propietario, pero solo funciona si conoces y reclamas lo que te corresponde.
