Okupación

La ocupación ilegal de viviendas es un problema que preocupa a muchos propietarios en España. Ya sea una segunda residencia, un piso vacío a la espera de venderlo o una vivienda heredada, el riesgo de que alguien entre y se quede existe, y las consecuencias económicas y emocionales pueden ser graves. En esta guía te explicamos qué es la okupación, cómo actuar si te afecta, qué procedimientos legales existen para recuperar tu vivienda y cómo prevenir que te ocurra.

Qué es la okupación

La okupación es la ocupación de un inmueble sin tener título legal (contrato de alquiler, propiedad, derecho de uso) ni consentimiento del propietario. Es importante distinguirla de otras situaciones, como el inquilino moroso, ya que los procedimientos y las consecuencias legales son diferentes.

Definición legal

Desde el punto de vista jurídico, okupar consiste en instalarse en un inmueble ajeno sin autorización del propietario. No se trata de una persona que entró legalmente (por ejemplo, con contrato de alquiler) y luego dejó de pagar, sino de alguien que nunca tuvo derecho a estar allí. Esta distinción es fundamental porque determina qué procedimiento aplicar y qué delito se comete.

Tipos de okupación según el Código Penal

El Código Penal español distingue dos figuras delictivas relacionadas con la ocupación ilegal de inmuebles, y la diferencia depende de si el inmueble era o no la morada de alguien:

Usurpación de inmuebles (artículo 245.2 CP): Se produce cuando alguien ocupa sin autorización un inmueble que no constituye morada de ninguna persona. Puede ser una segunda residencia vacía, un local comercial, una nave industrial o cualquier propiedad desocupada. Es un delito leve castigado con multa de 3 a 6 meses. Al ser delito leve, la respuesta penal es moderada, y muchos casos acaban archivados o con multas que los ocupantes no pagan.

Allanamiento de morada (artículo 202 CP): Se produce cuando alguien entra o permanece en la vivienda habitada de otra persona contra la voluntad del propietario o morador. Es un delito menos grave (o grave si hay violencia o intimidación) castigado con penas de 6 meses a 2 años de prisión, que pueden elevarse a 1-4 años si se emplea violencia o intimidación. Este delito es más grave porque atenta contra la intimidad y la inviolabilidad del domicilio.

La diferencia clave: vivienda habitada vs. inmueble vacío

La distinción fundamental es si el inmueble era o no la morada habitual de alguien:

• Allanamiento de morada: Aplica si la vivienda estaba habitada. Si el propietario vivía allí, aunque estuviera de vacaciones, o si había un inquilino legítimo, se considera allanamiento.
• Usurpación: Aplica a inmuebles vacíos, segundas residencias sin uso habitual, locales o naves. Como no hay morada afectada, el delito es menos grave.

Esta distinción tiene consecuencias prácticas importantes: el allanamiento puede permitir una actuación policial más contundente, mientras que la usurpación de un inmueble vacío suele derivar en procedimientos más lentos.

Procedimientos legales para recuperar la vivienda

Si te han okupado, tienes varias vías legales para recuperar tu propiedad. Ninguna es instantánea, pero algunas son más rápidas y efectivas que otras. Conocerlas te ayudará a elegir la estrategia adecuada.

Desahucio exprés (vía civil)

Desde la Ley 5/2018, existe un procedimiento civil específico para casos de ocupación ilegal que ha demostrado ser la vía más efectiva en la práctica. No necesitas demostrar un delito, solo que eres el propietario y que los ocupantes no tienen título para estar allí.

¿Quién puede utilizarlo? Pueden acudir a este procedimiento los propietarios personas físicas, las entidades sin ánimo de lucro con derecho a ocupar la vivienda, y las administraciones públicas propietarias de vivienda social.

Cómo funciona el proceso:

1. Demanda de desahucio por precario: Tu abogado presenta una demanda civil alegando que los ocupantes carecen de título para estar en la vivienda.
2. Requerimiento al ocupante: El juzgado da un plazo de 5 días a los ocupantes para que aporten título que justifique su presencia (contrato, escritura, autorización).
3. Falta de justificación: Si los ocupantes no aportan ningún título válido, el juez ordena el desalojo.
4. Ejecución: Se fija fecha de lanzamiento y la comisión judicial, con auxilio policial si es necesario, procede a desalojar a los ocupantes.

Plazos orientativos: El procedimiento puede resolverse en 2-6 meses si no hay oposición ni complicaciones. Sin embargo, si los ocupantes alegan vulnerabilidad social (menores, personas dependientes), el proceso puede alargarse mientras los servicios sociales buscan una alternativa habitacional.

Denuncia penal

Otra vía es la penal, denunciando el delito de usurpación o allanamiento. Tiene la ventaja de que señala al ocupante como delincuente, pero también inconvenientes importantes.

Denuncia por usurpación (artículo 245.2 CP): Es un delito leve que se tramita en juicio rápido o juicio de faltas. Las penas son multas, por lo que no hay efecto intimidatorio fuerte. Además, el procedimiento puede ser lento si los juzgados están saturados.

Denuncia por allanamiento (artículo 202 CP): Si la vivienda era tu morada habitual, el delito es más grave y el procedimiento puede ser más rápido. Además, puede dar lugar a una orden de desalojo como medida cautelar.

Problema práctico: Los juzgados penales suelen estar saturados y la prioridad no siempre es la recuperación de la vivienda. En muchos casos, la vía civil (desahucio exprés) resulta más efectiva y rápida que la penal. Lo habitual es utilizar ambas vías simultáneamente: denuncia penal para dejar constancia del delito y demanda civil para recuperar la posesión.

Acción directa: por qué NO debes hacerlo

Puede resultar tentador recuperar tu vivienda por la fuerza, cambiando la cerradura, entrando cuando los ocupantes no están o contratando a alguien que los "convenza" de irse. No lo hagas. Las razones son contundentes:

• Solo es legal en flagrante delito: Si pillas a alguien entrando en ese momento, puedes impedirlo. Pero una vez que están dentro, aunque sea desde hace solo unas horas, ya no puedes actuar por tu cuenta.
• Puedes cometer delito: Entrar por la fuerza en un inmueble ocupado, aunque sea tuyo, puede constituir delito de coacciones, realización arbitraria del propio derecho o incluso allanamiento (si los ocupantes han establecido allí su morada).
• Consecuencias civiles y penales: Podrías acabar siendo tú el denunciado, con las consecuencias que ello conlleva.

La frustración es comprensible, pero actuar fuera de la ley solo empeorará tu situación.

Qué hacer si te okupan la vivienda

Ante una ocupación, la rapidez y la calma son fundamentales. Actuar correctamente desde el primer momento puede marcar la diferencia entre recuperar la vivienda en semanas o en meses.

Si les pillas entrando (primeras horas)

Si detectas la ocupación mientras está ocurriendo o muy poco después, tienes más opciones:

• Llama inmediatamente a la policía (112 o 091/092): Explica que están entrando en tu propiedad en ese momento. La policía puede actuar en flagrante delito.
• No entres ni uses la fuerza: Aunque sea tentador, no lo hagas. Espera a la policía.
• Documenta todo: Haz fotos y vídeos desde fuera, anota la hora exacta, busca testigos entre los vecinos.
• Identifica a los ocupantes si puedes: Cualquier dato que puedas obtener (matrículas, descripciones) será útil.

Si la policía constata que están entrando en ese momento, puede actuar de inmediato y desalojarlos. Este es el único momento en que la actuación policial directa es claramente legal.

Si ya están instalados

Cuando los ocupantes llevan días o semanas dentro, el procedimiento cambia. Ya no hay flagrancia y la policía no puede desalojarlos sin orden judicial. Los pasos a seguir son:

1. Denuncia a la policía: Aunque no puedan actuar directamente, la denuncia es imprescindible para iniciar el procedimiento penal y dejar constancia de los hechos.
2. Reúne documentación de tu propiedad: Escritura, nota simple actualizada, recibos de IBI, suministros a tu nombre.
3. Contrata un abogado especializado: La okupación requiere conocimiento específico. Un abogado generalista puede no ser la mejor opción.
4. Inicia el procedimiento judicial: Tu abogado decidirá si conviene vía civil, penal o ambas simultáneamente.
5. No cortes los suministros: Aunque sea tentador dejarles sin luz o agua para forzarles a irse, cortar suministros puede considerarse coacción y volverse en tu contra.

Documentación que necesitarás

Para defender tu propiedad ante los tribunales, reúne toda esta documentación:

• Escritura de propiedad: El documento que acredita que eres el dueño.
• Nota simple del Registro de la Propiedad: Actualizada, para demostrar que no hay cargas ni derechos de terceros.
• DNI/NIE: Tu identificación personal.
• Fotografías del estado previo: Si las tienes, demuestran cómo estaba la vivienda antes de la ocupación.
• Recibos de suministros y tributos: IBI, agua, luz, gas a tu nombre.
• Prueba de que era tu vivienda habitual: Si aplica, para calificar el delito como allanamiento. Empadronamiento, correspondencia, testigos.
• Denuncias policiales: Todas las que hayas presentado.

Protección de los ocupantes vulnerables

La legislación española, especialmente desde las reformas de 2019-2020 relacionadas con vivienda, establece ciertas protecciones para ocupantes en situación de vulnerabilidad. Esto no significa que no puedas recuperar tu vivienda, pero sí que el proceso puede alargarse.

Cuándo se aplica la protección por vulnerabilidad

Los servicios sociales intervienen y puede suspenderse temporalmente el lanzamiento cuando los ocupantes acreditan situación de vulnerabilidad social:

• Familias con menores a cargo.
• Personas mayores de 65 años sin alternativa habitacional.
• Personas con discapacidad reconocida o dependencia.
• Víctimas de violencia de género.
• Personas en situación de exclusión social acreditada.

Efectos de la vulnerabilidad en el procedimiento

Cuando los ocupantes acreditan vulnerabilidad, el procedimiento no se detiene, pero puede ralentizarse:

• El juzgado suspende el lanzamiento durante un plazo para que los servicios sociales busquen una alternativa habitacional.
• Los servicios sociales elaboran un informe de situación y tratan de encontrar alojamiento alternativo (albergue, vivienda social, ayudas de emergencia).
• Una vez que existe alternativa (o transcurre el plazo legal), el lanzamiento puede ejecutarse.

Límites de la protección

Es importante entender que la protección por vulnerabilidad tiene límites:

• No es indefinida: Los plazos de suspensión están acotados por ley.
• El propietario mantiene su derecho: La vulnerabilidad del ocupante no extingue tu derecho de propiedad.
• Solo aplica en determinados supuestos: No cualquier ocupante puede alegar vulnerabilidad; debe acreditarse documentalmente.
• No aplica si hay delito violento: Si la ocupación se produjo con violencia o intimidación, las protecciones son menores.

Como propietario, puedes sentirte frustrado porque tu problema se alarga por la situación de los ocupantes. Es comprensible, pero la solución pasa por el procedimiento legal, no por actuaciones al margen de la ley.

Prevención: cómo evitar que te okupen

La mejor estrategia contra la okupación es evitar que ocurra. Aunque ninguna medida garantiza al 100% que no te okupen, combinar varias reduce significativamente el riesgo.

Medidas de seguridad física

Dificultar el acceso físico a la vivienda es el primer paso:

• Cerraduras de alta seguridad: Cerraduras antibumping, escudos de seguridad, cerrojos adicionales. Una puerta difícil de abrir puede disuadir a los okupas, que buscan objetivos fáciles.
• Alarma conectada a central: Las alarmas con conexión a CRA (central receptora de alarmas) permiten avisar a la policía en caso de intrusión.
• Rejas en accesos vulnerables: Ventanas bajas, patios traseros, terrazas accesibles.
• Vecinos vigilantes: Mantener buena relación con los vecinos y pedirles que avisen si ven movimientos extraños.
• Iluminación exterior: Una vivienda bien iluminada resulta menos atractiva para los intrusos.

Medidas jurídicas y administrativas

Además de la seguridad física, hay precauciones legales que te protegen:

• Seguro de hogar con cobertura de okupación: Existen pólizas específicas que cubren defensa jurídica, gastos de desalojo y pérdida de rentas. El coste es moderado (50-150 €/año) y la tranquilidad que aportan, considerable.
• Documentación en orden: Ten siempre accesible tu escritura, nota simple actualizada, pruebas de titularidad. En caso de okupación, podrás actuar rápidamente.
• Revisión periódica de la vivienda: Si tienes una segunda residencia o un piso vacío, visítalo regularmente. Detectar una ocupación a tiempo es fundamental.

Si tienes una vivienda vacía

Las viviendas desocupadas son el objetivo principal de los okupas. Si tienes un inmueble vacío, toma estas precauciones adicionales:

• Visita con frecuencia: Al menos cada 15 días. Tu presencia regular disuade y permite detectar problemas pronto.
• Haz que parezca habitada: Usa programadores de luces, vacía el buzón regularmente, mantén el jardín cuidado.
• Contrata una alarma: Incluso en viviendas vacías, una alarma conectada puede ser la diferencia entre una ocupación detectada a tiempo y un problema que dura meses.
• Considera alquilarla: Una vivienda alquilada no es objetivo de okupas (ya hay alguien dentro) y además genera ingresos. Si no quieres alquilarla a largo plazo, valora opciones de alquiler temporal o de temporada.

Costes de la okupación para el propietario

Más allá del impacto emocional, una okupación tiene costes económicos que debes conocer para valorar la importancia de la prevención.

Gastos directos del procedimiento

Recuperar una vivienda okupada implica estos gastos aproximados:

Costes indirectos

Además de los gastos directos, hay pérdidas difíciles de cuantificar:

• Rentas dejadas de percibir: Si tenías previsto alquilar la vivienda, pierdes esos ingresos durante todo el proceso.
• Daños en la vivienda: Los ocupantes pueden causar deterioros importantes que deberás reparar.
• Suministros impagados: Si los suministros siguen a tu nombre, podrías acabar pagando consumos de los okupas.
• Tiempo y estrés: El desgaste personal de un proceso que puede durar meses es difícil de valorar económicamente.

¿Puedes reclamar al ocupante?

En teoría, puedes reclamar judicialmente al ocupante la renta de mercado por el tiempo que ha ocupado tu vivienda, los daños causados y los gastos judiciales. En la práctica, la mayoría de okupas son insolventes, por lo que aunque obtengas una sentencia favorable, no podrás cobrarla. Es una victoria moral más que económica.

Seguros de okupación

Los seguros específicos de okupación han proliferado en los últimos años. Pueden ser una buena inversión, pero debes entender bien qué cubren y qué no.

Qué cubren habitualmente

Las pólizas de seguro contra okupación suelen incluir:

• Defensa jurídica: Honorarios de abogado y procurador para el procedimiento de desahucio.
• Gastos de desalojo: Costes derivados del lanzamiento judicial.
• Pérdida de rentas: Compensación por los alquileres que dejas de percibir durante la ocupación, con límites de cuantía y tiempo.
• Daños materiales: Reparación de desperfectos causados por los ocupantes.
• Asistencia 24h: Teléfono de emergencia para asesoramiento inmediato.

Aspectos a revisar antes de contratar

No todos los seguros son iguales. Antes de contratar, revisa estos puntos:

• Exclusiones: Algunas pólizas no cubren viviendas vacías durante más de X meses, o exigen determinadas medidas de seguridad.
• Períodos de carencia: Muchos seguros tienen un período inicial (3-6 meses) durante el cual no cubren siniestros. Si te okupan recién contratado, no estarás cubierto.
• Límites de indemnización: Las rentas dejadas de percibir suelen tener un tope mensual y un máximo de meses.
• Requisitos previos: Algunas pólizas exigen que la vivienda tenga alarma, o que la ocupación se denuncie en un plazo determinado.
• Vivienda vacía vs. alquilada: Algunas pólizas solo cubren si había un inquilino previo; otras cubren aunque la vivienda estuviera vacía.

Coste de los seguros de okupación

El precio depende de las coberturas, pero como referencia:

• Seguros básicos (solo defensa jurídica): 50-80 €/año.
• Seguros completos (defensa + rentas + daños): 100-200 €/año.

Comparado con el coste de una okupación, son una inversión razonable.

Aspectos penales de la okupación

Aunque la vía civil suele ser más efectiva para recuperar la vivienda, es útil conocer las consecuencias penales de la okupación.

Penas por usurpación (artículo 245.2 CP)

La usurpación de inmuebles no habitados es un delito leve castigado con multa de 3 a 6 meses. En la práctica, esto significa:

• La multa se calcula según la capacidad económica del condenado.
• Si el okupa es insolvente (que es lo habitual), la multa puede quedar impagada.
• No suele haber cárcel por este delito.
• El procedimiento es un juicio rápido o de faltas, relativamente ágil.

Penas por allanamiento de morada (artículo 202 CP)

El allanamiento de morada habitada es más grave:

• Pena básica: 6 meses a 2 años de prisión.
• Con violencia o intimidación: 1 a 4 años de prisión.
• Al ser penas de prisión, el efecto disuasorio es mayor.

Lo que ocurre en la práctica

La realidad es que la mayoría de okupas condenados no entran en prisión:

• Las penas inferiores a 2 años suelen suspenderse si el condenado no tiene antecedentes.
• La prioridad del sistema judicial es desalojar y recuperar la vivienda, más que castigar severamente.
• Los ocupantes insolventes no pagan las multas ni las indemnizaciones.

Por eso, la vía civil (desahucio exprés) suele ser más efectiva que confiar solo en el procedimiento penal.

Mitos y realidades sobre la okupación

Circulan muchas informaciones incorrectas sobre la okupación. Es importante distinguir los mitos de la realidad para tomar decisiones informadas.

"A las 48 horas ya no puedo hacer nada"

MITO. Esta creencia está muy extendida pero es falsa. Siempre puedes actuar judicialmente, aunque hayan pasado semanas o meses. Lo que sí es cierto es que cuanto antes actúes, más fácil será el proceso. En las primeras horas puede haber flagrancia y la policía puede actuar directamente. Pasado ese momento, el procedimiento es judicial, pero sigue existiendo.

"Si están empadronados, no puedo echarles"

MITO. El empadronamiento es un trámite administrativo que acredita dónde vive una persona a efectos de censo, servicios públicos y derecho a voto. No confiere ningún derecho sobre la vivienda. Puedes desahuciar a alguien empadronado igual que a alguien no empadronado.

"Si les corto la luz, me denuncian a mí"

REALIDAD PARCIAL. Cortar suministros para forzar a los ocupantes a irse puede considerarse coacción y volverse en tu contra. Aunque seas el titular del contrato de luz o agua, si los cortas para presionar a los ocupantes, pueden denunciarte. La recomendación es actuar siempre por vía judicial, no tomar la justicia por tu mano.

"Si hay niños no puedo hacer nada"

MITO. Puedes recuperar tu vivienda aunque haya menores. Lo que ocurre es que los servicios sociales intervienen para buscar una alternativa habitacional, y el lanzamiento puede suspenderse temporalmente mientras tanto. Pero tu derecho de propiedad permanece intacto y, antes o después, se ejecutará el desalojo.

"Los okupas tienen más derechos que los propietarios"

MITO EXAGERADO. Es comprensible la frustración cuando el proceso se alarga, pero la ley protege la propiedad privada. Lo que ocurre es que el sistema busca equilibrar la protección de la propiedad con la protección de personas vulnerables, y eso puede alargar los plazos. Pero el propietario siempre recupera su vivienda si sigue el procedimiento legal.

Consejos prácticos para propietarios

Resumimos las recomendaciones clave según la situación en que te encuentres.

Si sospechas que pueden okuparte (prevención)

Actúa antes de que sea demasiado tarde:

1. Refuerza la seguridad física: Cerraduras, rejas, alarma conectada.
2. Mantén la vivienda "viva": Visitas frecuentes, aspecto de habitada.
3. Contrata un seguro de okupación: La inversión es pequeña comparada con los problemas que evita.
4. Ten la documentación en orden: Escritura, nota simple, recibos, todo accesible.
5. Establece relación con los vecinos: Que te avisen si ven algo extraño.

Si te acaban de okupar (acción inmediata)

Las primeras horas son cruciales:

1. No entres ni uses la fuerza: Aunque sea tu vivienda, podrías cometer delito.
2. Llama a la policía inmediatamente: Si hay flagrancia, pueden actuar.
3. Documenta todo: Fotos, vídeos, testigos, hora exacta.
4. Denuncia: Aunque la policía no pueda desalojar, la denuncia es imprescindible.
5. Contacta con un abogado especializado: Cuanto antes empieces el procedimiento judicial, antes lo terminarás.

Durante el procedimiento judicial

Una vez iniciado el proceso, tu papel es colaborar:

1. Ten paciencia: El procedimiento puede durar meses. No hay atajos legales.
2. Sigue las instrucciones de tu abogado: Es quien conoce el caso y el sistema.
3. No cortes suministros ni actúes por tu cuenta: Cualquier actuación irregular puede perjudicarte.
4. Colabora con servicios sociales si intervienen: Facilitar la búsqueda de alternativas puede acelerar el proceso.
5. Prepara la vivienda para después del lanzamiento: Cerrajero, limpieza, reparaciones previstas.

Tras recuperar la vivienda

Cuando por fin recuperes tu propiedad:

1. Cambia las cerraduras inmediatamente: Con cerraduras de alta seguridad.
2. Valora los daños y documéntalos: Fotos, presupuestos de reparación.
3. Refuerza la seguridad: Alarma si no la tenías, medidas adicionales.
4. No la dejes vacía de nuevo: Alquílala, úsala, haz que parezca habitada.
5. Reclama al ocupante: Aunque probablemente sea insolvente, tener una sentencia a tu favor es útil por si mejora su situación en el futuro.

Conclusión

La okupación es un problema serio que puede causar enormes perjuicios económicos y emocionales a los propietarios afectados. Sin embargo, existen soluciones legales que, aunque no sean instantáneas, permiten recuperar la vivienda. Los puntos clave que debes recordar son:

• Desahucio exprés: Es la vía más efectiva para recuperar la vivienda. Procedimiento civil, sin necesidad de demostrar delito.
• Denuncia penal: Complementa la vía civil, pero no confíes solo en ella. Los juzgados penales pueden estar saturados.
• Nunca actúes por tu cuenta: Entrar por la fuerza, cortar suministros o "negociar" al margen de la ley puede convertirte en el delincuente.
• Prevención: Seguridad física, alarma, seguro de okupación y no dejar viviendas vacías mucho tiempo.
• Actúa rápido: Cuanto antes denuncies y empieces el procedimiento, antes recuperarás tu propiedad.

La frustración ante una okupación es comprensible, pero la única salida efectiva y segura es la vía legal. Si te has visto afectado por una okupación o quieres unirte a otros propietarios en la misma situación para defender tus derechos, en Claimeet podemos ayudarte a organizarte colectivamente.