La fianza del alquiler
La fianza es una cantidad que el inquilino entrega al inicio del alquiler como garantía del cumplimiento de sus obligaciones. Es uno de los elementos más importantes del contrato de arrendamiento y, también, uno de los que genera más conflictos al final del mismo. Conocer sus reglas, cómo debe gestionarse y qué puedes hacer si no te la devuelven te evitará muchos problemas.
Qué es la fianza
La fianza del alquiler tiene una naturaleza jurídica específica y cumple funciones concretas que la diferencian de otras garantías que pueda pedir el propietario.
Concepto
La fianza es una cantidad de dinero que el inquilino entrega al propietario al inicio del contrato de arrendamiento. Esta cantidad permanece en depósito durante toda la duración del alquiler y cumple una función de garantía triple:
- Garantiza el pago de las rentas: Si dejas de pagar, el propietario puede cubrir la deuda con la fianza
- Garantiza la devolución de la vivienda en buen estado: Cubre posibles daños que causes en el inmueble
- Garantiza el cumplimiento de otras obligaciones: Como dejar pagados los suministros
La fianza no es un pago "a fondo perdido", sino que debe devolverse al finalizar el contrato si no hay motivos para retenerla.
Cuantía legal obligatoria
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece una fianza mínima obligatoria que varía según el tipo de arrendamiento:
Para vivienda habitual: La fianza legal es de 1 mes de renta. No más, no menos. El propietario no puede exigirte una fianza mayor en concepto de fianza legal, aunque sí puede pedir garantías adicionales bajo otra denominación.
Para uso diferente de vivienda (locales, oficinas): La fianza legal es de 2 meses de renta. Esto aplica a arrendamientos de locales comerciales, oficinas o cualquier uso que no sea vivienda habitual.
No es negociable
La fianza legal es una obligación que impone la ley y no puede renunciarse ni modificarse a la baja:
- El inquilino debe entregarla obligatoriamente
- El propietario debe aceptarla y depositarla
- No es válido un pacto que elimine o reduzca la fianza legal
Garantías adicionales
Además de la fianza legal obligatoria, el propietario puede solicitar otras garantías para asegurar el cumplimiento del contrato. Es importante distinguir entre la fianza legal y estas garantías adicionales.
Fianza adicional o depósito extra
El propietario puede pedir una cantidad adicional a la fianza legal, aunque con límites:
- Máximo 2 mensualidades adicionales: Es decir, junto con la fianza legal, un máximo de 3 meses en total
- Es un depósito, no fianza legal: Tiene un régimen jurídico diferente
- Debe devolverse igual que la fianza: Al terminar el contrato, si no hay daños
Este límite de 2 mensualidades adicionales se aplica a contratos de vivienda habitual firmados desde 2019.
Aval bancario
El aval bancario es una garantía emitida por un banco que se compromete a pagar si el inquilino incumple:
- El banco responde de tu deuda: Si no pagas, el propietario cobra del banco
- Tiene un coste: El banco te cobra una comisión por emitirlo (normalmente entre el 1% y el 3% anual)
- Suele tener un importe elevado: Normalmente equivalente a 6-12 meses de renta
Seguro de impago de alquiler
El seguro de impago es una póliza que contrata el propietario para protegerse del impago:
- Cubre impagos: La aseguradora paga si el inquilino deja de abonar la renta
- Lo paga el propietario: No pueden repercutírtelo, aunque algunos intentan incluirlo en el precio
- Puede incluir protección jurídica: Para el desahucio
Fiador personal
El fiador es una persona que se compromete a pagar si tú no cumples:
- Responde con su patrimonio: Si no pagas, el propietario puede reclamarle
- Suele ser un familiar o amigo: Que tenga solvencia demostrable
- Puede ser responsabilidad solidaria: El propietario puede reclamarle directamente sin ir primero contra ti
Depósito de la fianza
La ley obliga al propietario a depositar la fianza en un organismo oficial. Esta obligación protege al inquilino asegurando que la fianza está custodiada.
Obligación del propietario
El propietario tiene la obligación legal de depositar la fianza que le entregas en el organismo oficial de la comunidad autónoma donde esté la vivienda. Cada comunidad tiene su propio organismo:
- Cataluña: INCASÒL (Institut Català del Sòl)
- Madrid: IVIMA
- Valencia: GVA (Generalitat Valenciana)
- Andalucía: Junta de Andalucía, Consejería de Fomento
- País Vasco: Gobierno Vasco
- Y así en cada comunidad autónoma
Plazo para depositar
El plazo para que el propietario deposite la fianza varía según la comunidad autónoma, pero normalmente es de 30 días desde la firma del contrato. El incumplimiento de este plazo puede acarrear sanciones para el propietario.
Si el propietario no la deposita
El hecho de que el propietario no deposite la fianza tiene consecuencias:
- Puede ser sancionado por la comunidad autónoma
- No afecta a tu derecho a recuperarla: Sigue teniendo obligación de devolvértela
- Puede indicar un propietario poco serio: Que no cumple sus obligaciones legales
Cómo comprobar si está depositada
Tienes derecho a verificar si tu fianza ha sido depositada correctamente:
- Contacta con el organismo de tu comunidad autónoma: Por teléfono o web
- Facilita los datos del contrato: Dirección de la vivienda, fecha del contrato
- Te informarán del estado del depósito: Si está o no depositada
Esta comprobación puede ser útil si tienes dudas sobre la seriedad del propietario.
Durante el alquiler
La fianza tiene unas reglas específicas durante la vigencia del contrato que conviene conocer.
No se puede usar para pagar rentas
Un error muy común es pensar que la fianza puede usarse para pagar los últimos meses de alquiler. Esto es incorrecto:
- La fianza NO puede usarse para pagar los últimos meses de renta: Tienes que pagar hasta el último día
- Debes devolver la vivienda y la fianza se te devuelve después: Son cosas separadas
- Si dejas de pagar alegando que "ya está la fianza": Es impago y puede dar lugar a desahucio
La fianza cumple su función de garantía, no de pago anticipado.
Actualización en contratos largos
En contratos de larga duración, la fianza puede actualizarse:
- En contratos de más de 5 años (o 7 si el propietario es empresa)
- Puede actualizarse proporcionalmente a la renta: Si la renta sube, la fianza puede subir
- Requiere pacto expreso: No es automático
Si hay daños durante el contrato
Los daños que causes durante el alquiler se descontarán de la fianza al final:
- Documenta y comunica los daños: Si rompes algo, informa
- El propietario debe reparar lo que le corresponde: No confundas tus daños con los de conservación
- Al final se hace el balance: Se compara el estado inicial con el final
Devolución de la fianza
La devolución de la fianza al terminar el contrato es el momento crítico donde surgen la mayoría de conflictos. Conocer las reglas te ayudará a reclamar si hay retención indebida.
Plazo legal
El propietario tiene un plazo máximo de 1 mes desde la entrega de llaves para devolverte la fianza. Este plazo está establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos y no puede ampliarse por pacto:
- Empieza a contar desde que entregas las llaves (no desde que te vas)
- Si pasa el mes y no te devuelve, entra en mora
- A partir de ese momento, puedes reclamar intereses
Qué puede descontar legalmente
El propietario puede descontar de la fianza ciertos conceptos, pero no cualquier cosa:
- Rentas impagadas: Si debes meses de alquiler
- Daños causados por el inquilino: Roturas, desperfectos, manchas permanentes
- Suministros pendientes de pago: Si dejaste facturas sin pagar
- NO puede descontar el desgaste normal: El uso ordinario no es daño
🧠 el truco del email del mes 1
El día que recojas las llaves del piso de alquiler, mándate un email a ti mismo con las fotos del inventario. Eso crea una prueba con fecha inalterable. Cuando te vayas, haz lo mismo. Si el casero intenta quedarse la fianza por "daños" que ya estaban, le enseñas tu email del primer día: "Mira, aquí está la mancha que dices que hice yo. Fecha: día de entrada".
Desgaste normal vs. daño
Esta distinción es fundamental y genera muchos conflictos. La regla es que el desgaste normal por el uso ordinario de la vivienda no es descontable de la fianza:
Ejemplos de desgaste normal (NO descontable):
- Pintura descolorida o amarillenta por el paso del tiempo
- Rozaduras menores en paredes por muebles o movimiento normal
- Desgaste de electrodomésticos por uso ordinario
- Baldosas ligeramente desgastadas
- Grifos que gotean por antigüedad
Ejemplos de daño (SÍ descontable):
- Agujeros grandes en paredes
- Electrodomésticos rotos por mal uso
- Manchas permanentes difíciles de eliminar
- Elementos que faltan (tiradores, enchufes, lámparas)
- Cristales rotos
- Quemaduras en encimeras o suelos
Derecho a intereses
Si el propietario no te devuelve la fianza en el plazo de 1 mes, tienes derecho a reclamar intereses:
- Interés legal del dinero: El tipo que fija cada año el Gobierno
- Desde que terminó el mes de plazo: Hasta que efectivamente te pague
- Adicional a la fianza: No sustituye, se suma
Problemas con la devolución
La no devolución de la fianza o la retención indebida son problemas frecuentes. Estas son las situaciones más habituales y cómo actuar en cada caso.
No te devuelven nada
Si el propietario no te devuelve la fianza y no responde a tus comunicaciones:
- Reclama por escrito: Email con acuse de recibo o burofax
- Da un plazo de 10-15 días: Para que abone o explique
- Si no responde, demanda: Proceso monitorio si no te opone
Retienen más de lo debido
Si el propietario te devuelve parte pero retiene una cantidad que consideras injustificada:
- Exige desglose detallado: Qué conceptos y qué importe cada uno
- Compara con el inventario inicial: Los daños que alega, ¿existían ya?
- Pide facturas de reparaciones: Si dice que ha reparado, que lo demuestre
- Reclama la diferencia: Por escrito primero, judicialmente si hace falta
Alegan daños que no existen
Si el propietario alega daños que o bien no existen o bien ya estaban cuando entraste:
- Muestra las fotos del estado inicial: Por eso es tan importante el inventario fotográfico
- Argumenta que es desgaste normal: Si lo que alega es uso ordinario
- Pide que demuestre los daños: Fotos, facturas, informes
- Reclama lo que te corresponde: No aceptes descuentos injustificados
🚨 si te pide "pagar el último mes con la fianza", di que no
Muchos caseros proponen "Oye, no me pagues el último mes, usa la fianza". Parece cómodo pero es una trampa: pierdes el derecho a que te devuelvan nada y si luego dice que hay daños, no tienes nada que reclamar. Paga el último mes, entrega las llaves, y exige tu fianza. Es tu derecho, no lo regales.
El propietario desaparece o no localizable
Si el propietario no responde, ha cambiado de dirección o no lo localizas:
- Intenta todos los medios de contacto: Teléfono, email, dirección conocida
- Reclama ante el organismo de depósito: Si depositó la fianza, el organismo puede ayudarte
- Averigua su domicilio actual: Puede ser necesario para demandar
- Demanda si es necesario: El juzgado puede localizarlo
Inventario y documentación
El inventario es tu mejor herramienta para defender tu fianza. Sin documentación del estado inicial, estarás en desventaja ante cualquier reclamación del propietario.
Al entrar en la vivienda
Cuando tomes posesión de la vivienda, dedica tiempo a documentar exhaustivamente su estado:
- Haz fotos de toda la vivienda: Cada habitación, desde varios ángulos
- Detalla el estado de cada elemento: Paredes, suelos, electrodomésticos, sanitarios
- Anota desperfectos existentes: Por pequeños que sean
- Firma un inventario escrito con el propietario: Que ambos reconozcáis el estado inicial
- Guarda todo en lugar seguro: En la nube, email, varios sitios
Las fotos deben tener fecha en los metadatos. Una buena práctica es enviártelas por email para que quede registro de la fecha.
Al salir de la vivienda
Cuando vayas a dejar la vivienda, repite el proceso de documentación:
- Fotografía todo de nuevo: El mismo recorrido que al entrar
- Compara visualmente con las fotos iniciales: Para detectar cambios
- Entrega las llaves con testigo o recibo firmado: Que quede constancia de cuándo y cómo
- Haz el traspaso de suministros: Comunica a las compañías o al propietario las lecturas finales
Por qué es crucial
Sin documentación del estado inicial, el propietario puede alegar daños que ya existían cuando entraste:
- Tu palabra contra la suya: Sin fotos, es difícil demostrar nada
- El propietario tiene la vivienda: Puede manipular o exagerar los daños
- El inventario te protege: Demuestra qué había y qué no
Reclamar la fianza
Si el propietario no te devuelve la fianza o retiene indebidamente, tienes vías legales para reclamar.
Vía amistosa
Antes de acudir a los tribunales, intenta resolver el conflicto de forma amistosa:
- Reclama por escrito: Email con acuse de recibo o burofax
- Propón una solución: Cantidad que consideras justa
- Da plazo para responder: 10-15 días es razonable
- Intenta negociar: A veces un acuerdo es mejor que un juicio
Vía judicial
Si la vía amistosa no funciona, puedes acudir a los tribunales:
Proceso monitorio:
- Rápido y sencillo: Pensado para reclamar deudas dinerarias
- Sin abogado ni procurador si es menos de 2.000€: Puedes hacerlo tú mismo
- Presentas la demanda con documentos: Contrato, recibos, comunicaciones
- Si el propietario no se opone: Se despacha ejecución directamente
Juicio verbal:
- Si el monitorio se impugna: Pasa a juicio verbal
- O para cantidades mayores de 6.000€: Directamente juicio verbal
- Necesitarás abogado si es más de 2.000€: Y procurador si es más de 2.000€
Documentación necesaria para reclamar
Prepara esta documentación antes de iniciar cualquier reclamación:
- Contrato de alquiler: Original o copia
- Recibo de entrega de la fianza: Imprescindible para demostrar que la pagaste
- Inventario y fotos del estado inicial: Tu defensa principal
- Fotos del estado al salir: Para demostrar que no había daños
- Comunicaciones con el propietario: Reclamaciones, respuestas
- Prueba de entrega de llaves: Recibo firmado, testigo, burofax
Fianza en alquiler de habitación
El alquiler de habitaciones tiene algunas particularidades respecto a la fianza que conviene conocer.
Particularidades
Cuando alquilas solo una habitación en una vivienda compartida:
- También aplica la fianza legal: 1 mes de renta de la habitación
- Pero a menudo no se deposita oficialmente: Hay más informalidad en estos contratos
- El régimen de protección es menor: No siempre se aplica la LAU
Consejo práctico
Al alquilar una habitación, extrema las precauciones:
- Pide siempre recibo de la fianza: Por escrito, aunque sea informal
- Documenta el estado de la habitación: Fotos de tu espacio
- Guarda copia del contrato: Aunque sea un documento sencillo
- Comunica por escrito: Cualquier problema o incidencia
Consejos prácticos
Estas recomendaciones te ayudarán a proteger tu fianza en cada fase del alquiler.
Al entrar en la vivienda
- Pide siempre recibo de la fianza: Es tu prueba de que la entregaste. Sin recibo, tendrás problemas para demostrar el pago
- Fotografía absolutamente todo: Cada habitación, cada rincón, cada desperfecto por pequeño que sea. Incluye la fecha en los metadatos
- Firma un inventario detallado: Con el propietario presente, repasando el estado de cada elemento
- Comprueba si la fianza está depositada: Contacta con el organismo de tu comunidad autónoma
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El día que entres a vivir, hazte un vídeo de 5 minutos recorriendo toda la casa, abriendo armarios, encendiendo luces y grifos. Envíatelo por email o WhatsApp a ti mismo. Ese vídeo con fecha y hora puede ahorrarte miles de euros cuando te vayas.
Durante el alquiler
- Cuida la vivienda razonablemente: No hace falta obsesionarse, pero tampoco descuidarla
- Comunica los desperfectos al propietario: Para que repare lo que le corresponde, no te lo imputen a ti
- Guarda recibos de todo lo que pagues: Renta, suministros, reparaciones que hagas tú
Al salir de la vivienda
- Avisa con la antelación debida: Según tu contrato, normalmente 30 días
- Deja la vivienda en buen estado: Limpia y recogida, sin daños que no estuvieran antes
- Fotografía el estado final: El mismo recorrido que al entrar
- Pide recibo de entrega de llaves: Firmado, con fecha
- Reclama la fianza por escrito: Si no te la devuelven en 1 mes
Si hay conflicto
- No uses la fianza para los últimos meses: Es un error que te perjudica
- Guarda toda la documentación: Todo puede ser prueba
- Reclama en plazo: No dejes que prescriba tu derecho
- Acude a un abogado si la cantidad lo merece: El proceso monitorio es barato, pero si hay complicaciones conviene asesoramiento
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Si el propietario se niega a devolverte la fianza sin justificación, envíale un burofax con tu número de cuenta y un plazo de 10 días. Ese burofax es la prueba de que intentaste cobrarlo amistosamente y será decisivo si luego tienes que ir a juicio.
Preguntas frecuentes
¿Puedo usar la fianza para pagar el último mes de alquiler?
No. La fianza es una garantía, no un pago anticipado. Debes pagar la renta hasta el último día y después recuperar la fianza. Si dejas de pagar alegando que "ya está la fianza", el propietario puede demandarte por impago.
¿Puede el propietario pedir más de 1 mes de fianza?
La fianza legal es de 1 mes. Pero el propietario puede pedir hasta 2 meses adicionales como "garantía adicional" o depósito, para un total máximo de 3 meses al inicio (en contratos de vivienda habitual desde 2019).
¿Qué pasa si no tengo el recibo de la fianza?
Tendrás dificultades para demostrar que la entregaste. Siempre, siempre pide recibo. Si no lo tienes, busca otras pruebas: transferencia bancaria, el propio contrato si menciona la fianza, testigos.
¿Puedo reclamar si el propietario no depositó la fianza oficialmente?
Sí. La obligación del propietario de devolverte la fianza es independiente de que la haya depositado o no. Que no la depositara es un incumplimiento suyo que le puede acarrear sanciones, pero no te perjudica a ti para reclamarla.
¿Cuánto puede tardar un juicio por la fianza?
Depende del juzgado y de si hay oposición. El proceso monitorio puede resolverse en semanas si el propietario no se opone. Si hay oposición y pasa a juicio verbal, puede alargarse varios meses. En cualquier caso, es un proceso relativamente rápido comparado con otros.
Conclusión
La fianza del alquiler tiene una regulación clara que debes conocer para proteger tus derechos:
- Cuantía: 1 mes de renta para vivienda habitual (obligatorio e irrenunciable)
- Depósito: El propietario debe depositarla en el organismo oficial de la comunidad autónoma
- Devolución: En 1 mes desde la entrega de llaves
- Descuentos permitidos: Solo daños (no desgaste normal), rentas impagadas, suministros pendientes
Para proteger tu fianza de forma efectiva:
- Pide siempre recibo de que la entregaste
- Documenta el estado de la vivienda con fotos al entrar
- Cuida el inmueble durante el alquiler
- Reclama si no te la devuelven en plazo
El inventario fotográfico al entrar es tu mejor defensa. Sin él, la palabra del propietario pesará más que la tuya cuando haya discrepancias sobre el estado de la vivienda. Dedica tiempo a documentar bien al principio y te ahorrarás problemas al final.
