Compraventa de vivienda

Comprar una vivienda es probablemente la mayor inversión de tu vida. Se trata de una operación compleja que implica aspectos legales, fiscales y financieros, por lo que conocer el proceso y tus derechos te ayudará a evitar problemas y tomar decisiones informadas. En España, la compraventa de inmuebles está regulada por el Código Civil, la Ley Hipotecaria y numerosas normas autonómicas que afectan a impuestos y requisitos específicos.

El proceso de compraventa

Adquirir una vivienda no es una transacción que se cierre de un día para otro. El proceso típico puede durar varios meses y pasa por distintas etapas que conviene conocer para planificar adecuadamente los tiempos, la documentación y los recursos económicos necesarios.

Fases típicas

Una compraventa de vivienda suele seguir este recorrido, aunque el orden puede variar según las circunstancias:

1. Búsqueda: Encontrar la vivienda que se ajuste a tus necesidades y presupuesto
2. Negociación: Acordar precio y condiciones con el vendedor
3. Arras/Reserva: Firmar un compromiso inicial que asegure la operación
4. Financiación: Conseguir la hipoteca si la necesitas, lo que incluye tasación
5. Escritura: Formalizar la compraventa ante notario
6. Inscripción: Registrar la propiedad a tu nombre en el Registro de la Propiedad
7. Entrega: Tomar posesión física de la vivienda y las llaves

Cada fase tiene sus propios tiempos y requisitos. Por ejemplo, conseguir una hipoteca puede llevar varias semanas, mientras que la inscripción registral puede demorar un par de meses.

Documentación a revisar

Antes de comprometerte con la compra, es fundamental verificar una serie de documentos que te darán información crucial sobre el estado legal y físico del inmueble:

• Nota simple del Registro de la Propiedad: Para conocer el propietario y las cargas
• Certificado de cargas: Detalle actualizado de hipotecas, embargos u otras cargas
• Últimos recibos de IBI y comunidad: Para comprobar que están al corriente de pago
• Certificado energético: Obligatorio para vender, indica la eficiencia de la vivienda
• Cédula de habitabilidad: Acredita que la vivienda es apta para vivir
• Estatutos de la comunidad: Para conocer las normas del edificio y posibles limitaciones

No escatimes tiempo en revisar esta documentación. Muchos problemas se evitan detectándolos antes de firmar nada.

Nota simple del Registro

La nota simple es el documento más importante que debes solicitar antes de comprar cualquier inmueble. Te ofrece una fotografía del estado registral de la finca y te permite verificar información esencial para tomar tu decisión.

Qué es

La nota simple es un documento emitido por el Registro de la Propiedad que informa sobre la situación registral de una finca. No es una certificación con plenos efectos jurídicos (para eso está la certificación registral), pero es suficiente para conocer los datos básicos y tiene un coste mucho menor. Cualquier persona puede solicitar una nota simple de cualquier inmueble, ya que el Registro es público.

Qué muestra

La nota simple contiene información esencial sobre el inmueble que te interesa. Entre los datos más relevantes encontrarás:

• Propietario actual: Nombre y DNI de quien figura como titular registral
• Cargas: Hipotecas vigentes, embargos, anotaciones preventivas
• Superficie registrada: Metros cuadrados que constan oficialmente
• Linderos: Descripción de los límites de la finca
• Servidumbres: Derechos de paso, luces, vistas u otras limitaciones

Compara siempre la información de la nota simple con lo que te dice el vendedor y con lo que ves en la vivienda. Las discrepancias pueden ser señal de problemas.

Cómo obtenerla

Solicitar una nota simple es sencillo y rápido. Tienes varias opciones disponibles:

• Online: A través de www.registradores.org, recibes el documento en minutos por email
• Presencialmente: Acudiendo al Registro de la Propiedad donde está inscrita la finca
• Coste: Aproximadamente 10€, tanto online como presencialmente

La versión online es la más práctica y te permite obtenerla en cualquier momento. Solo necesitas conocer la dirección del inmueble o sus datos registrales.

Por qué es importante

La nota simple es tu principal herramienta de protección como comprador. Consultarla antes de entregar cualquier cantidad de dinero te permite verificar información crítica:

• El vendedor es realmente el propietario: Evitas comprar a quien no tiene derecho a vender
• No hay cargas ocultas: Hipotecas, embargos o derechos de terceros que no te han mencionado
• La superficie es correcta: Compruebas que los metros coinciden con lo anunciado

Nunca firmes un contrato de arras ni entregues dinero sin haber consultado antes la nota simple actualizada.

Cargas y gravámenes

Las cargas y gravámenes son derechos de terceros sobre la vivienda que limitan de alguna forma la propiedad. Conocerlos es fundamental porque, como regla general, el comprador adquiere la vivienda con todas sus cargas, salvo que se cancelen en el momento de la compraventa.

Tipos comunes

Estos son los gravámenes que puedes encontrar con más frecuencia al revisar la nota simple de un inmueble:

• Hipoteca: Garantía de un préstamo, normalmente del vendedor, que debe cancelarse en la compraventa
• Embargo: Anotación preventiva por deudas del propietario (comunidad, Hacienda, particulares)
• Servidumbre: Derecho de paso a favor de otra finca, servidumbre de luces, vistas, etc.
• Usufructo: Otra persona tiene derecho a usar y disfrutar la vivienda durante su vida o un plazo
• Arrendamiento: Si hay un alquiler inscrito, el inquilino tiene derechos que pueden sobrevivir a la venta

Cada tipo de carga tiene implicaciones diferentes. Algunas se cancelan fácilmente, otras complican o incluso desaconsejan la compra.

Comprar con cargas

Es perfectamente legal comprar una vivienda con cargas, pero debes hacerlo con pleno conocimiento. Las reglas básicas son estas:

• Deben descontarse del precio: Si asumes una hipoteca de 50.000€, pagas 50.000€ menos al vendedor
• Debes saber exactamente qué compras: No hay sorpresas si conoces las cargas de antemano
• La hipoteca se suele cancelar en notaría: El vendedor paga con el dinero que recibe y el banco emite certificado de saldo cero

Lo habitual es que las hipotecas se cancelen simultáneamente a la compraventa, con el propio dinero de la venta. No deberías asumir deudas ajenas salvo que te compense económicamente.

Cargas ocultas

Si después de la compra descubres cargas que el vendedor no te informó y que no aparecían en la nota simple que consultaste, tienes derechos como comprador afectado:

• Reclamar al vendedor: Por incumplimiento de su obligación de entregar libre de cargas
• Resolución del contrato: En casos graves, puedes deshacer la compraventa
• Indemnización por daños: Si has sufrido perjuicios económicos

Por eso es tan importante pedir una nota simple actualizada justo antes de firmar la escritura, no solo al principio de las negociaciones.

El contrato de arras

Las arras son el compromiso más habitual para asegurar una compraventa de vivienda antes de la firma de la escritura. Mediante este contrato, comprador y vendedor se obligan a llevar a cabo la operación y establecen las consecuencias de un posible incumplimiento.

Qué es

El contrato de arras es un acuerdo previo a la escritura en el que el comprador entrega una cantidad de dinero (normalmente entre el 5% y el 10% del precio) como señal del compromiso de compra. Este contrato establece las condiciones de la futura compraventa y, lo más importante, las consecuencias si alguna de las partes se echa atrás. Existen varios tipos de arras con efectos muy diferentes.

Arras penitenciales (las más comunes)

Las arras penitenciales, reguladas en el artículo 1.454 del Código Civil, son las más utilizadas en la compraventa de viviendas en España. Su característica principal es que permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato, pero con un coste económico:

• Si tú (comprador) desistes: Pierdes la cantidad entregada como arras
• Si desiste el vendedor: Debe devolverte el doble de lo que entregaste

Este mecanismo ofrece una vía de salida a ambas partes, aunque con penalización. Si entregas 15.000€ de arras y el vendedor decide no vender, deberá devolverte 30.000€.

Arras confirmatorias

Las arras confirmatorias funcionan de manera muy diferente. No permiten desistir libremente del contrato, sino que actúan como un anticipo del precio y como confirmación del acuerdo:

• No permiten desistir: Ninguna parte puede echarse atrás sin más
• Incumplir da derecho a exigir el cumplimiento: Puedes demandar que se complete la venta
• O a reclamar indemnización: Por los daños causados por el incumplimiento

Con arras confirmatorias, si el vendedor se niega a escriturar, puedes demandarlo para que cumpla o para que te indemnice todos los perjuicios, no solo el doble de las arras.

Arras penales

Las arras penales establecen una penalización concreta para el caso de incumplimiento, pero además permiten exigir el cumplimiento del contrato:

• Establecen una penalización específica: La cantidad acordada como indemnización
• Además se puede exigir el cumplimiento: No excluyen la demanda para forzar la venta

Son menos frecuentes en la práctica que las penitenciales, pero ofrecen mayor seguridad a quien quiere asegurar la operación.

Cuidado

El tipo de arras que firmes determina completamente las consecuencias si algo sale mal. Por defecto, si el contrato no especifica el tipo, los tribunales suelen interpretar que son confirmatorias, no penitenciales. Por tanto, si quieres poder desistir perdiendo solo las arras, asegúrate de que el contrato diga expresamente "arras penitenciales" y cite el artículo 1.454 del Código Civil.

La escritura pública

La escritura pública es el documento notarial que formaliza definitivamente la compraventa. Aunque el contrato privado de arras ya genera obligaciones, la escritura es imprescindible para inscribir la propiedad a tu nombre en el Registro y para obtener plena protección jurídica.

Ante notario

La compraventa de inmuebles se formaliza en escritura pública otorgada ante notario. El notario es un funcionario público que da fe de la identidad de las partes, de su capacidad, de que han prestado su consentimiento y del contenido del documento. También comprueba que no hay impedimentos legales para la operación y asesora a ambas partes de forma imparcial.

Contenido

La escritura de compraventa es un documento extenso que recoge todos los aspectos de la operación. Los elementos esenciales que debe contener son:

• Identificación de las partes: Datos del comprador y vendedor
• Descripción de la finca: Datos registrales, superficie, linderos
• Precio y forma de pago: Importe total y cómo se satisface (transferencia, cheque)
• Cargas existentes y su cancelación: Detalle de hipotecas y cómo se cancelan
• Entrega de posesión: Momento en que se entregan las llaves

Lee la escritura completa antes de firmar y no dudes en preguntar al notario cualquier aspecto que no entiendas.

Elección de notario

La elección del notario corresponde a quien paga la escritura, que por costumbre es el comprador. Estas son las reglas:

• El comprador puede elegir el notario que prefiera: En cualquier localidad
• El vendedor puede proponer uno, pero no puede imponerlo
• Ambas partes deben acudir: O enviar representante con poderes notariales

Elegir un notario de confianza o cercano a tu domicilio es perfectamente válido, aunque la vivienda esté en otra localidad.

Gastos de notaría

Los honorarios notariales están regulados por un arancel oficial, por lo que todos los notarios cobran lo mismo por la misma operación. El importe depende principalmente del precio de la vivienda:

• Arancel oficial: Fijado por Real Decreto, no negociable
• Depende del precio de la vivienda: A mayor precio, mayor honorario (pero no proporcional)
• Suelen rondar 300-600€: Para viviendas de precio medio

Además de la escritura de compraventa, si hay hipoteca se otorgará otra escritura cuyo coste asume el banco desde la Ley de Crédito Inmobiliario de 2019.

Gastos de compraventa

Comprar una vivienda implica gastos adicionales al precio de venta que debes tener en cuenta para calcular tu presupuesto real. Estos gastos pueden suponer entre un 10% y un 15% adicional sobre el precio de la vivienda.

Para el comprador (normalmente)

El comprador asume habitualmente los siguientes gastos. Esta tabla muestra importes orientativos para una vivienda de precio medio:

El impuesto más importante es el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) en vivienda usada o el IVA más AJD (Actos Jurídicos Documentados) en vivienda nueva. Los tipos varían significativamente según la comunidad autónoma.

Para el vendedor (normalmente)

El vendedor también tiene gastos asociados a la venta que debe considerar al calcular el beneficio neto de la operación:

• Plusvalía municipal: Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana
• IRPF por la ganancia patrimonial: Tributa la diferencia entre precio de compra y de venta
• Cancelación de hipoteca: Gastos de notaría y registro para cancelar la carga

La plusvalía municipal se paga al ayuntamiento en un plazo de 30 días desde la escritura. El IRPF se declara en la renta del año siguiente.

Quién paga qué

La distribución tradicional de gastos es una costumbre, no una obligación legal. Por costumbre en España:

• El comprador paga: Notaría, registro, impuestos (ITP o IVA+AJD), gestoría
• El vendedor paga: Plusvalía municipal, cancelación de hipoteca propia, IRPF

Sin embargo, las partes pueden pactar libremente una distribución diferente. Es frecuente negociar que el vendedor asuma algún gasto del comprador si el precio es ajustado, o viceversa.

Vivienda nueva vs. usada

El régimen fiscal y las garantías son diferentes según compres una vivienda nueva de promotor o una de segunda mano a un particular. Esta distinción afecta tanto a los impuestos como a tus derechos como comprador.

Vivienda nueva (de promotor)

Cuando compras directamente al promotor una vivienda de nueva construcción, el régimen aplicable es el siguiente:

Impuestos:

• IVA: 10% sobre el precio de venta (4% en vivienda de protección oficial)
• AJD: Entre 0,5% y 1,5% según la comunidad autónoma

Garantías:

• Seguro decenal obligatorio: Cubre defectos estructurales durante 10 años
• Garantía de 3 años: Para defectos en instalaciones
• Garantía de 1 año: Para defectos de acabados
• Seguro de cantidades anticipadas: Si compraste sobre plano

La vivienda nueva ofrece más garantías legales, pero suele ser más cara que la segunda mano equivalente.

Vivienda usada (segunda mano)

Si compras a un particular o a una empresa que no sea el promotor original, la fiscalidad cambia:

Impuestos:

• ITP: Entre 4% y 10% según la comunidad autónoma (no hay IVA)

Garantías:

• Vicios ocultos: Plazo de 6 meses para reclamar defectos ocultos
• No hay seguro decenal: Salvo que siga vigente del promotor original

La vivienda usada tiene menos garantías, pero suele ofrecer mejor relación calidad-precio y está lista para habitar inmediatamente.

Compra sobre plano

Comprar sobre plano significa adquirir una vivienda que aún no existe, solo hay un proyecto. Esta modalidad es habitual en promociones nuevas y ofrece ventajas (precio, personalización) pero también riesgos específicos que debes conocer.

Riesgos

Comprar algo que no existe todavía implica asumir ciertos riesgos que no tienes en una compra tradicional:

• La vivienda no existe aún: Solo ves planos, renders y una memoria de calidades
• El promotor puede quebrar: Sin seguro, podrías perder las cantidades entregadas
• Puede no coincidir con lo prometido: Diferencias entre publicidad/planos y realidad
• Retrasos en la entrega: Pueden pasar meses o años más de lo previsto

Estos riesgos son reales y han afectado a miles de compradores, especialmente durante las crisis inmobiliarias.

Protecciones legales

Para proteger a los compradores sobre plano, la ley establece garantías obligatorias:

Seguro de cantidades anticipadas:

• Obligatorio desde la Ley de Ordenación de la Edificación
• Si el promotor incumple (no entrega, quiebra), recuperas todo el dinero más intereses legales
• El seguro o aval debe entregarse antes de recibir cualquier cantidad

Memoria de calidades:

• Documento que describe detalladamente los materiales y acabados
• Es contractualmente vinculante, el promotor debe cumplirla
• Cualquier cambio requiere tu consentimiento

Consejos

Si decides comprar sobre plano, toma estas precauciones para protegerte:

• Exige copia del seguro de cantidades: No entregues ni un euro sin tenerlo
• Revisa la memoria de calidades en detalle: Marcas, modelos, calidades concretas
• Conserva toda la publicidad: Folletos, renders, emails, la web, todo
• Establece plazos claros en el contrato: Con penalizaciones por retraso
• Visita la obra periódicamente: Comprueba que avanza según lo previsto

Vicios ocultos

Los vicios ocultos son defectos de la vivienda que no eran visibles en el momento de la compra pero que existían previamente. La ley te protege frente a ellos, aunque con plazos muy cortos que debes conocer.

Qué son

Para que un defecto se considere vicio oculto deben cumplirse tres requisitos simultáneos:

• Existían antes de la compra: No son daños posteriores causados por ti
• No eran visibles: Una inspección normal no los habría detectado
• Son graves: Hacen el inmueble inútil para su fin o reducen mucho su valor

Ejemplos típicos: humedades estructurales ocultas, instalaciones defectuosas empotradas, problemas de cimentación, plagas de termitas no visibles.

Plazo para reclamar

El plazo para reclamar por vicios ocultos es muy breve, lo que exige actuar con rapidez:

• 6 meses desde la entrega de la vivienda: Es un plazo de caducidad, no de prescripción
• Es improrrogable: Pasados los 6 meses, pierdes la acción

Este plazo tan corto hace especialmente importante inspeccionar a fondo la vivienda inmediatamente después de la compra y actuar sin demora si detectas problemas.

Qué puedes conseguir

Si demuestras la existencia de vicios ocultos dentro del plazo, puedes optar entre estas opciones:

• Acción redhibitoria: Resolver el contrato, devolver la vivienda y recuperar el dinero
• Acción quanti minoris: Mantener la vivienda pero obtener una rebaja del precio
• Reparación: Según la naturaleza del vicio y lo que acuerden las partes

La elección depende de la gravedad del defecto y de tu interés en conservar o no la vivienda.

Si el vendedor lo conocía

Cuando el vendedor conocía el vicio oculto y lo ocultó deliberadamente, su responsabilidad es mayor:

• Además de las acciones anteriores, puedes reclamar daños y perjuicios
• Si actuó de mala fe, la indemnización puede ser más cuantiosa
• El plazo de prescripción de los daños es más largo (5 años)

Demostrar que el vendedor conocía el defecto requiere pruebas, pero indicios como reparaciones previas o el tiempo que llevaba viviendo pueden ayudar.

Problemas comunes

Estas son las situaciones problemáticas que con más frecuencia se presentan en las compraventas de vivienda y cómo puedes afrontarlas si te afectan.

Superficie diferente a la escritura

Es frecuente encontrar diferencias entre los metros que aparecen en la escritura y los metros reales de la vivienda. Las consecuencias dependen de la magnitud de la diferencia:

• Diferencias pequeñas (menos del 10%): Derecho a ajuste proporcional del precio
• Diferencias grandes (más del 10%): Puedes optar por resolver el contrato
• Siempre: Puedes reclamar la diferencia económica correspondiente

Comprueba siempre los metros reales, no te fíes solo de la escritura o de lo que diga el anuncio.

Defectos no declarados

Cuando descubres defectos que el vendedor conocía y no te informó, tienes varias opciones dependiendo de su gravedad:

• Vicios ocultos graves: Resolución o rebaja de precio (plazo 6 meses)
• Defectos menores: Reclamación por incumplimiento contractual
• Si hubo mala fe: Indemnización adicional por daños

Documenta bien los defectos con fotos, vídeos y, si es necesario, informes periciales.

Cargas no informadas

Si después de comprar descubres cargas (hipotecas, embargos, servidumbres) que el vendedor no te comunicó:

• Puedes resolver el contrato: Si las cargas son significativas
• Exigir que las cancele el vendedor: A su costa
• Reclamar daños: Por los perjuicios causados

Por eso es fundamental pedir una nota simple actualizada justo antes de escriturar, no solo al inicio.

Okupas o inquilinos

La existencia de ocupantes en la vivienda es información que el vendedor debe facilitar obligatoriamente:

• Inquilino con contrato: El contrato de alquiler puede continuar tras la venta (subrogación)
• Okupas: Es un problema grave que dificulta o impide tomar posesión
• En ambos casos: Deben informarte antes de comprometerte

No compres nunca una vivienda sin visitarla y comprobar que está vacía o conocer la situación exacta de los ocupantes.

Consejos para comprar

La compraventa de vivienda requiere prudencia en cada etapa. Estos consejos prácticos te ayudarán a evitar los errores más comunes.

Antes de comprometerte

Antes de firmar ningún documento ni entregar dinero, completa estas verificaciones:

1. Visita la vivienda varias veces: A diferentes horas, observa ruidos, luz, vecindario
2. Pide la nota simple actualizada: Comprueba propietario y cargas
3. Comprueba los últimos recibos: IBI, comunidad, suministros, que estén al corriente
4. Revisa la comunidad de propietarios: Actas recientes, derramas pendientes, conflictos
5. Verifica el certificado energético: Es obligatorio y te da información útil

Al negociar

La negociación es el momento de fijar las condiciones. No te precipites:

1. Tómate tu tiempo: Una compra apresurada suele ser una mala compra
2. Negocia el precio: Casi siempre hay margen, especialmente si pagas sin hipoteca
3. Define qué incluye: Muebles, electrodomésticos, aire acondicionado, armarios
4. Acuerda quién paga qué gastos: Déjalo claro por escrito

En las arras

El contrato de arras es un momento crítico. Presta atención especial:

1. Lee bien el tipo de arras: Penitenciales, confirmatorias o penales
2. No entregues cantidades excesivas: El 10% es lo habitual, más es arriesgado
3. Establece plazo concreto para la escritura: Ni muy corto ni muy largo
4. Incluye condiciones suspensivas si las necesitas: Por ejemplo, "sujeto a obtención de hipoteca"

En la escritura

El día de la firma es el momento decisivo. Ve preparado:

1. Lee todo el documento antes de firmar: No te dejes presionar por las prisas
2. Comprueba que coincide con lo acordado: Precio, descripción, cargas
3. Asegúrate de que se cancelan las cargas: El notario debe verificarlo
4. Recoge las llaves y comprueba que funcionan: No te vayas sin acceder a la vivienda

Reclamar

Si algo sale mal en la compraventa, tienes vías legales para reclamar. La estrategia depende del tipo de problema.

Vicios ocultos

Para reclamar por vicios ocultos debes actuar muy rápido:

• Plazo: 6 meses desde la entrega, improrrogable
• Vía: Demanda civil ante los juzgados
• Prueba: Informes periciales que acrediten el defecto y su preexistencia
• Resultado: Resolución del contrato o rebaja del precio

Incumplimiento del vendedor

Si el vendedor incumple sus obligaciones (no entrega, entrega con defectos, no cancela cargas):

• Exigir cumplimiento: Demandar que haga lo que prometió
• Resolver el contrato: Recuperar el dinero y las arras duplicadas si corresponde
• Daños y perjuicios: Gastos, perjuicios sufridos, daño moral en casos graves

Publicidad engañosa (vivienda nueva)

Cuando la vivienda nueva no corresponde con la publicidad del promotor:

• Reclamar al promotor: Por incumplimiento contractual
• Consumo puede mediar: Las oficinas de consumo tramitan reclamaciones
• Vía judicial: Si la diferencia es significativa, demanda civil

Conserva siempre la publicidad, folletos y comunicaciones del promotor como prueba de lo que te prometieron.

Conclusión

Comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes de tu vida y merece toda tu atención y prudencia. Los elementos clave para una compra segura son:

• Información previa exhaustiva: Nota simple, cargas, certificados, estado de la comunidad
• Asesoramiento profesional: El notario asesora gratuitamente, considera también un abogado
• Documentación completa: Guarda absolutamente todo, desde la publicidad hasta las llaves
• Cuidado especial con las arras: Entiende qué tipo firmas y sus consecuencias

Es una operación importante que no admite prisas. Tómate el tiempo necesario para entender cada paso, verificar cada documento y asegurarte de que estás tomando la decisión correcta. Si algo no te cuadra, para y pregunta antes de firmar.