Gastos de hipoteca
Los gastos de constitución de hipoteca han sido objeto de una de las mayores oleadas de reclamaciones bancarias en España. Millones de consumidores pagaron al firmar su hipoteca gastos que legalmente correspondían total o parcialmente al banco. Si firmaste una hipoteca antes de 2019, probablemente pagaste gastos que puedes recuperar.
Qué son los gastos de hipoteca
Cuando contratas una hipoteca, además del préstamo en sí, hay una serie de gastos asociados a la formalización del contrato. Estos gastos pueden sumar varios miles de euros, y durante décadas los bancos hicieron que los consumidores los pagaran todos, aunque muchos no les correspondían.
Al firmar una hipoteca se pagan
La constitución de una hipoteca genera varios tipos de gastos que es importante conocer y distinguir:
- Notaría: Es el coste de elevar a escritura pública el préstamo hipotecario. El notario da fe del contrato y verifica que cumple la legalidad. Su factura depende del importe de la hipoteca.
- Registro de la Propiedad: Una vez firmada, la hipoteca debe inscribirse en el Registro para que sea oponible a terceros. Esto tiene un coste que también depende del importe.
- Gestoría: Alguien tiene que tramitar todos los documentos: liquidar impuestos, presentar escrituras en el registro, etc. Los bancos designaban (e imponían) una gestoría concreta.
- Tasación: Antes de conceder la hipoteca, el banco exige una valoración del inmueble por una empresa tasadora homologada.
- Impuesto de AJD: El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados grava la escritura de hipoteca. Es un porcentaje que varía según la comunidad autónoma.
El problema histórico
Hasta 2019, los bancos incluían sistemáticamente en sus contratos una cláusula que imponía al consumidor el pago del cien por cien de todos estos gastos. No había negociación posible: o firmabas con esa cláusula o no había hipoteca.
Esta práctica fue declarada abusiva por los tribunales porque generaba un desequilibrio injustificado. El banco se beneficiaba de la hipoteca (le daba una garantía real sobre un inmueble) pero no contribuía a sus costes de formalización.
Qué gastos eran abusivos
No todos los gastos de hipoteca son reclamables. La jurisprudencia ha ido perfilando qué corresponde a cada parte, y el Tribunal Supremo ha fijado una doctrina que los juzgados aplican de forma prácticamente uniforme.
Tribunal Supremo (doctrina actual)
El reparto de gastos según la jurisprudencia consolidada es el siguiente:
| Gasto | Quién debe pagarlo |
|---|---|
| Notaría (préstamo) | 50% banco, 50% cliente |
| Registro | 100% banco |
| Gestoría | 50% banco, 50% cliente |
| Tasación | 100% banco (hipotecas anteriores a 2019) |
| AJD (antes de nov. 2018) | 100% cliente |
| AJD (desde nov. 2018) | 100% banco |
💡 Novedad 2024: la tasación también la paga el banco. El Tribunal Supremo cambió su criterio: en hipotecas anteriores a la Ley de 2019, los gastos de tasación corresponden al banco, no al cliente. Y sobre la prescripción, la STS 857/2024 dejó claro que el plazo de 5 años empieza cuando obtienes una sentencia declarando la nulidad, no cuando firmaste. Da igual si tu hipoteca tiene 10 o 20 años: todavía puedes reclamar.
Esto significa que si pagaste el cien por cien de notaría, registro, gestoría y tasación, puedes reclamar la parte que correspondía al banco.
Evolución de la jurisprudencia
La doctrina ha ido cambiando con el tiempo, lo que genera cierta confusión. Inicialmente, algunas sentencias otorgaban al consumidor el cien por cien de todos los gastos. Después, el Tribunal Supremo fue matizando y estableció el reparto actual, más moderado.
Esta evolución explica por qué algunos afectados que reclamaron antes recuperaron más que los que reclamaron después. Actualmente, la doctrina está consolidada y no se esperan grandes cambios.
Por qué son nulas estas cláusulas
Las cláusulas que imponían todos los gastos al consumidor fueron declaradas nulas por varios motivos concurrentes. Entenderlos ayuda a comprender la base jurídica de tu reclamación.
Cláusula abusiva
Una cláusula es abusiva cuando genera un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes, en perjuicio del consumidor. Que el cliente pagara todos los gastos mientras el banco no pagaba nada supone un claro desequilibrio que la ley prohíbe.
El banco obtenía una garantía muy valiosa (poder quedarse con la vivienda si no pagas) y no contribuía en nada a los costes de formalizarla. Eso no es equitativo.
Falta de negociación individual
Las cláusulas de gastos eran condiciones generales impuestas unilateralmente por el banco, no negociadas con el cliente. Esto las somete a un control de abusividad más estricto. Si hubiera sido una cláusula negociada individualmente, el análisis sería diferente.
Pero la realidad es que nadie negociaba los gastos de hipoteca: el banco te presentaba un contrato estándar y lo tomabas o lo dejabas.
Contrarias a la buena fe
La buena fe contractual exige que ambas partes actúen de forma leal y equilibrada. El banco se beneficiaba de la hipoteca (la garantía real aumentaba su seguridad de cobro) pero hacía pagar al cliente todos los costes de obtener esa garantía. Esto vulnera el principio de buena fe.
Cuánto puedo recuperar
Las cantidades recuperables dependen de varios factores y varían en cada caso. Aquí tienes una orientación general, pero tu situación concreta puede ser diferente.
Cálculo aproximado
Para una hipoteca media de 150.000€, las cantidades aproximadas serían las siguientes: el 50% de notaría supone entre 200 y 400 euros, el 100% de registro entre 150 y 300 euros, y el 50% de gestoría entre 100 y 200 euros. El total aproximado estaría entre 450 y 900 euros.
Puede parecer poco, pero a esto hay que sumar los intereses legales, y si tienes otras reclamaciones pendientes (como cláusula suelo o IRPH), el conjunto puede ser significativo.
Más intereses legales
A la cantidad recuperable se suman intereses legales desde la fecha en que pagaste cada gasto. Dado que suelen haber pasado muchos años, estos intereses pueden añadir un porcentaje considerable a la reclamación total.
Los intereses se calculan desde que hiciste cada pago hasta que el banco te devuelva el dinero. Cuanto más tiempo haya pasado, más intereses acumulados.
Cada caso es diferente
La cantidad exacta que puedes recuperar depende de varios factores: cuánto pagaste exactamente por cada concepto, la cuantía de tu hipoteca (los gastos son proporcionales), la fecha en que firmaste, y la comunidad autónoma donde se formalizó (las tasas y aranceles varían).
Por eso es importante reunir las facturas originales: son la prueba de lo que realmente pagaste.
🛡️ Modo caja: entre 1.500€ y 4.000€ te esperan
La media de recuperación por gastos de hipoteca está entre 1.500€ y 4.000€, dependiendo del importe de la hipoteca y de tu comunidad autónoma (por el IAJD). Si encima tu comisión de apertura era abusiva (por encima del 1,5%), suma más. Es dinero que ya pagaste y que es tuyo. Recupéralo.
Cómo reclamar
El proceso de reclamación de gastos de hipoteca está muy estandarizado. Primero debes intentar una solución amistosa con el banco, y si no funciona, acudir a los tribunales.
Paso 1: Reúne documentación
Antes de reclamar, necesitas reunir toda la documentación que acredita lo que pagaste. Los documentos fundamentales son la escritura de hipoteca donde consta la cláusula de gastos, las facturas originales de notaría, registro, gestoría y tasación, y el recibo del impuesto de AJD si lo pagaste.
Si no encuentras alguna factura, no te preocupes: más adelante explicamos cómo conseguir copias.
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Aunque no tengas las facturas, reclama igualmente. El banco tiene copia de todo lo que pagaste y está obligado a dártela si la pides. Muchos desisten creyendo que sin papeles no pueden reclamar, pero sí se puede.
Paso 2: Reclamación al banco
El primer paso formal es enviar un escrito al Servicio de Atención al Cliente del banco. En este escrito debes indicar qué gastos reclamas, adjuntar las facturas o documentos que prueban lo que pagaste, pedir expresamente la devolución de las cantidades junto con los intereses legales, y dar un plazo razonable para que respondan.
Guarda copia de todo lo que envías y, si es posible, hazlo de forma que quede constancia de la fecha (burofax, email con acuse de lectura, etc.).
Paso 3: Espera respuesta
El banco tiene aproximadamente 2 meses para responder a tu reclamación. Durante este tiempo analizarán tu caso y decidirán si te ofrecen algo. Algunos bancos resuelven favorablemente en esta fase; otros rechazan sistemáticamente para ver si desistes.
Paso 4: Si no aceptan, vía judicial
Si el banco rechaza tu reclamación, te ofrece una cantidad insuficiente, o simplemente no responde, el siguiente paso es la demanda judicial. Necesitarás abogado y procurador, pero como explicamos más adelante, hay opciones para que no te cueste dinero de entrada.
Documentación necesaria
La documentación es clave para probar tu reclamación. Sin facturas, no puedes demostrar cuánto pagaste exactamente.
Imprescindible
Los dos documentos fundamentales son la escritura de hipoteca, donde consta la cláusula que te obligaba a pagar todos los gastos, y las facturas originales de cada concepto que pagaste. Con estos documentos puedes probar tanto la existencia de la cláusula abusiva como la cuantía de tu perjuicio.
Si no tienes las facturas
Es normal no guardar facturas de hace años. Si no las encuentras, puedes conseguir copias de la siguiente forma: para la notaría, acude a la notaría donde firmaste y pide copia de la factura que te emitieron; para el registro, solicita certificación de la inscripción y las tasas que se pagaron; para la gestoría, contacta con la gestoría que usó el banco (suele constar en la documentación); para la tasación, pide copia al banco o directamente a la empresa tasadora.
El banco debe facilitarte información
Si pides al banco la documentación relacionada con tu hipoteca, incluyendo facturas de gastos, están obligados a facilitártela. Es tu derecho como cliente. Si se niegan, puedes reclamar ante el Banco de España.
Prescripción
La prescripción es un tema técnico pero importante: ¿cuánto tiempo tienes para reclamar? La respuesta no es sencilla porque hay debate jurídico.
La nulidad no prescribe
La acción para declarar nula una cláusula abusiva no prescribe nunca. Esto está claro. Puedes pedir a un juez que declare nula la cláusula de gastos de tu hipoteca aunque hayan pasado décadas.
La devolución de cantidades
El debate está en si prescribe el derecho a recuperar el dinero pagado. Algunos juzgados han aplicado plazos de 5 años desde el pago. Otros entienden que la restitución de lo pagado por una cláusula nula no puede someterse a plazos que impidan ejercer el derecho.
El Tribunal de Justicia de la UE ha reforzado la protección del consumidor en este punto, estableciendo que los plazos de prescripción no pueden hacer imposible o excesivamente difícil el ejercicio de los derechos del consumidor.
Recomendación
Reclama cuanto antes. Aunque probablemente puedas reclamar gastos pagados hace muchos años, no te arriesgues. Los criterios pueden cambiar y las pruebas se pierden con el tiempo. Cuanto antes actúes, más seguro estarás.
Situación actual (desde 2019)
La situación cambió radicalmente con la entrada en vigor de la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, que establece claramente quién paga cada gasto.
Nueva Ley Hipotecaria
Desde junio de 2019, la ley establece un reparto claro y obligatorio: el banco paga la notaría del préstamo hipotecario, el Registro de la Propiedad, la gestoría y el Impuesto de AJD. El cliente paga únicamente la tasación y su copia de las escrituras.
Este reparto no puede modificarse contractualmente. Es imperativo y protege al consumidor.
Si firmaste después de 2019
Si firmaste tu hipoteca después de junio de 2019, en principio no tienes nada que reclamar. El banco ya está pagando lo que le corresponde por ley. Revisa igualmente tu documentación por si hubiera alguna anomalía, pero lo normal es que esté todo correcto.
Si firmaste antes de 2019
Si tu hipoteca es anterior a junio de 2019, puedes reclamar según la doctrina del Tribunal Supremo explicada arriba. La fecha clave es cuándo firmaste, no cuándo reclamas.
Relación con otras reclamaciones
Los gastos de hipoteca suelen ir de la mano de otras cláusulas abusivas. Si vas a reclamar, revisa toda tu escritura por si hay más cosas reclamables.
Cláusula suelo
Si tu hipoteca tenía cláusula suelo, puedes reclamar ambas cosas en el mismo procedimiento. La cláusula suelo suele suponer cantidades mucho mayores que los gastos, por lo que si tienes ambas, la reclamación conjunta tiene mucho más sentido económico.
IRPH
Si tu hipoteca estaba referenciada al IRPH en vez de al Euríbor, también es potencialmente reclamable si no te informaron adecuadamente de sus características. Otro motivo más para revisar tu escritura con atención.
Otras cláusulas abusivas
Revisa si tu hipoteca incluye otras cláusulas problemáticas: comisión de apertura elevada, intereses de demora abusivos, cláusulas de vencimiento anticipado desproporcionadas, comisiones por diversos conceptos... Todo puede ser revisable.
Estrategia
Si tienes varias reclamaciones potenciales, lo más eficiente es tramitarlas todas juntas en un único procedimiento judicial. Ahorras tiempo, costes y molestias. Un abogado especializado puede valorar todas tus cláusulas y diseñar la mejor estrategia.
Jurisprudencia clave
Para quien quiera profundizar en los fundamentos legales, estas son las sentencias más relevantes sobre gastos de hipoteca.
Tribunal Supremo
La STS de 23 de diciembre de 2015 fue la primera sentencia del Supremo que abordó la cláusula de gastos, declarándola abusiva. La STS de 23 de enero de 2019 estableció el reparto actual de gastos (50% notaría, 100% registro, 50% gestoría). Y la STS de 27 de enero de 2021 confirmó y consolidó esta doctrina.
Estas sentencias son la base sobre la que trabajan todos los juzgados españoles al resolver reclamaciones de gastos de hipoteca.
Tribunal de Justicia de la UE
El TJUE ha intervenido en varias ocasiones para reforzar los derechos del consumidor español frente a las cláusulas abusivas bancarias. Ha limitado los plazos de prescripción abusivos y ha reforzado la protección efectiva del consumidor.
Proceso judicial
Si no hay acuerdo extrajudicial, la reclamación se ventila en los tribunales. Así funciona el proceso.
Tipo de procedimiento
El procedimiento depende de la cuantía que reclames: juicio verbal si la cuantía es hasta 6.000€, juicio ordinario si es mayor. La mayoría de reclamaciones de gastos están en el primer tramo, pero si añades cláusula suelo o IRPH, puede pasar al ordinario.
Costas
Si ganas el juicio, el banco paga las costas procesales, lo que incluye los honorarios de tu abogado y procurador. Esto hace que, en la práctica, ganar la reclamación no te cueste nada.
Abogados
Tienes varias opciones para contratar abogado: abogados de pago tradicional (pagas por sus servicios), abogados de éxito (cobran un porcentaje de lo recuperado si ganas), o asociaciones de consumidores que ofrecen servicios jurídicos a sus socios.
Plazo
El proceso judicial puede durar entre 1 y 2 años según la carga del juzgado. Es tiempo, pero las sentencias son mayoritariamente favorables al consumidor.
Acuerdos extrajudiciales
Muchos bancos, para evitar juicios, ofrecen acuerdos a los reclamantes. Pueden ser interesantes, pero hay que revisarlos con cuidado.
El banco puede ofrecer un acuerdo
En cualquier momento del proceso, antes o después de demandar, el banco puede proponerte una cantidad para cerrar el asunto. Evalúa la oferta sin prisas antes de aceptar.
Qué revisar
Cuando recibas una propuesta de acuerdo, comprueba que cubre todos los gastos que te corresponden según la doctrina del Supremo, que incluye intereses legales desde la fecha de pago, que no incluye renuncia a otras reclamaciones que puedas tener, y compárala con lo que razonablemente obtendrías en juicio.
Cuidado con las renuncias
Algunos acuerdos incluyen cláusulas de renuncia genérica a cualquier reclamación presente o futura relacionada con la hipoteca. Esto puede perjudicarte si luego descubres que tienes derecho a reclamar cláusula suelo, IRPH u otras cosas. Lee la letra pequeña antes de firmar.
Preguntas frecuentes
Estas son las dudas más habituales que plantean los afectados por gastos de hipoteca.
¿Puedo reclamar si ya pagué la hipoteca?
Sí, puedes reclamar perfectamente. Que hayas cancelado la hipoteca, ya sea por haberla terminado de pagar o por amortización anticipada, no impide reclamar los gastos que pagaste indebidamente cuando la constituiste. El banco te debe ese dinero independientemente de si la relación sigue activa.
¿Y si el banco ya no existe o se fusionó?
Reclama al banco sucesor. Cuando un banco absorbe a otro o se fusiona, asume todas sus obligaciones, incluyendo las derivadas de cláusulas abusivas. Simplemente dirige tu reclamación al banco actual.
¿Cuánto cuesta reclamar?
Depende del resultado y de cómo lo hagas. Si ganas en juicio, el banco paga las costas, así que no te cuesta nada. Muchos abogados trabajan a éxito, cobrando un porcentaje de lo recuperado (típicamente 15-30%) solo si ganas. Y algunas asociaciones de consumidores ofrecen servicios gratuitos o bonificados a sus socios.
¿Merece la pena por 500€?
Depende de tu situación. Si solo son gastos y la cantidad es pequeña, puede que no compense el esfuerzo. Pero si tienes otras reclamaciones pendientes como cláusula suelo o IRPH, hazlo todo junto. El coste-beneficio mejora mucho cuando acumulas conceptos.
¿Qué pasa con el AJD?
El Impuesto de AJD tiene un tratamiento especial. Si lo pagaste antes de noviembre de 2018, legalmente te correspondía pagarlo a ti, así que no es reclamable. Si lo pagaste después de noviembre de 2018, debía pagarlo el banco por un cambio normativo, así que sí puedes reclamarlo.
Para saber más
Cláusulas abusivas en hipotecas
- Hipotecas - Guía general sobre préstamos hipotecarios
- Cláusula suelo - Otra cláusula abusiva frecuente
- IRPH - El índice alternativo problemático
- Usura - Límites a los intereses abusivos
Otros problemas bancarios
- Comisiones - Qué comisiones puedes reclamar
- Tarjetas - Problemas con tarjetas revolving
- Productos complejos - Swaps, multidivisa y similares
- Preferentes - El escándalo de las participaciones preferentes
Reclamaciones bancarias
- Cuentas corrientes - Derechos básicos del titular
- Cobro de deudas - Si te reclaman dinero
- Ficheros de morosos - Si te incluyen indebidamente
