La hipoteca

La hipoteca es el préstamo más importante que firmarás en tu vida. Se trata de un compromiso financiero que puede durar 20, 30 o incluso 40 años, y cuyas condiciones afectarán significativamente a tu economía familiar durante todo ese tiempo. Por eso, conocer cómo funciona, qué derechos tienes como consumidor y cómo comparar ofertas es fundamental para no cometer errores que pueden costarte decenas de miles de euros.

Qué es una hipoteca

Antes de adentrarnos en los detalles técnicos, es importante entender qué es exactamente una hipoteca y qué la diferencia de otros tipos de préstamos. Esta comprensión básica te ayudará a tomar mejores decisiones a lo largo de todo el proceso.

Concepto

Una hipoteca es un préstamo garantizado con un inmueble, normalmente la vivienda que compras con ese mismo préstamo. Esta garantía real significa que si dejas de pagar, el banco tiene derecho a ejecutar la hipoteca, es decir, quedarse con la vivienda y venderla para recuperar su dinero. A diferencia de un préstamo personal, donde el banco solo puede reclamarte judicialmente la deuda, en la hipoteca el inmueble responde directamente del pago.

Elementos

Toda hipoteca se compone de cuatro elementos fundamentales que debes entender antes de comparar ofertas:

• Capital: La cantidad de dinero que el banco te presta. Normalmente no supera el 80% del valor de tasación de la vivienda, lo que significa que necesitas aportar al menos el 20% restante más los gastos de compraventa.
• Interés: El precio que pagas por el dinero prestado, expresado como porcentaje anual. Es lo que gana el banco por prestarte el dinero.
• Plazo: El tiempo que tienes para devolver el préstamo, normalmente entre 15 y 30 años, aunque algunos bancos permiten hasta 40 años para compradores jóvenes.
• Garantía: El propio inmueble que compras, que queda "hipotecado" a favor del banco hasta que termines de pagar.

Tipos de hipoteca

No todas las hipotecas son iguales. Existen diferentes modalidades según cómo se calcule el interés y según la finalidad del préstamo. Elegir el tipo adecuado para tu situación puede suponer un ahorro considerable a lo largo de la vida del préstamo.

Por tipo de interés

La clasificación más importante de las hipotecas atiende al tipo de interés que se aplica. Esta característica determinará si tu cuota mensual es predecible o puede variar con el tiempo.

Hipoteca a tipo fijo: Con una hipoteca fija, el interés se pacta al principio y no cambia nunca durante toda la vida del préstamo. Esto significa que tu cuota mensual será siempre la misma, lo que facilita la planificación financiera. El inconveniente es que el tipo de interés inicial suele ser algo más alto que el de las hipotecas variables, ya que el banco asume el riesgo de que los tipos suban en el futuro.

Hipoteca a tipo variable: En las hipotecas variables, el interés se calcula sumando un índice de referencia (normalmente el Euríbor) más un diferencial fijo que pactas con el banco. La cuota se revisa periódicamente (cada 6 o 12 meses) y sube o baja según cómo haya evolucionado el índice. Puede resultar más barata si los tipos bajan, pero también más cara si suben, lo que introduce incertidumbre.

Hipoteca mixta: Las hipotecas mixtas combinan ambos sistemas: durante los primeros años (normalmente entre 5 y 15) el interés es fijo, y después pasa a ser variable. Ofrecen una cierta estabilidad inicial con la posibilidad de beneficiarse de bajadas de tipos más adelante, aunque también asumiendo el riesgo de subidas.

Por destinatario

Las condiciones de la hipoteca también varían según el uso que vayas a dar a la vivienda:

Primera vivienda (vivienda habitual): Los bancos ofrecen condiciones más favorables para la compra de la vivienda donde vas a vivir habitualmente: tipos de interés más bajos, mayor porcentaje de financiación y plazos más largos. Además, si compraste antes de 2013, puedes beneficiarte de deducciones fiscales en el IRPF por los pagos de la hipoteca.

Segunda vivienda: Si la hipoteca es para una segunda residencia o vivienda vacacional, las condiciones son menos ventajosas. Los bancos suelen exigir una entrada mayor (al menos el 30-40% del precio), aplicar tipos de interés más altos y ofrecer plazos más cortos. Consideran que el riesgo es mayor porque, en caso de dificultades económicas, el comprador priorizará pagar la vivienda habitual.

El Euríbor

El Euríbor es el índice de referencia más utilizado para las hipotecas variables en España. Entender cómo funciona y cómo afecta a tu cuota es esencial si tienes o estás considerando una hipoteca variable.

Qué es

El Euríbor (European Interbank Offered Rate) es el tipo de interés al que los principales bancos europeos se prestan dinero entre sí. Se calcula diariamente y se publica un valor mensual que es el que se usa para revisar las hipotecas. No es algo que fije el Banco Central Europeo directamente, sino que refleja las condiciones del mercado interbancario, aunque está muy influido por la política monetaria del BCE.

Cómo afecta a tu hipoteca

Si tienes una hipoteca variable, tu tipo de interés se calcula sumando el Euríbor más un diferencial fijo:

• Tu interés = Euríbor (valor del mes de revisión) + diferencial
• Ejemplo: Si el Euríbor está al 3% y tu diferencial es del 1%, pagas un 4% de interés
• Revisión periódica: Tu cuota se recalcula normalmente cada 6 o 12 meses, según lo que ponga tu escritura

Esto significa que si el Euríbor sube, tu cuota sube, y si baja, tu cuota baja. La revisión no es inmediata, sino que se aplica en las fechas establecidas en el contrato.

Evolución histórica

El Euríbor ha experimentado variaciones muy significativas a lo largo de los años:

• En 2008 llegó a superar el 5%, lo que disparó las cuotas hipotecarias
• Entre 2016 y 2022 estuvo en terreno negativo, llegando al -0,5%, lo que benefició enormemente a los hipotecados variables
• En 2022-2023 subió rápidamente hasta superar el 4%, provocando aumentos de varios cientos de euros en muchas cuotas

Esta volatilidad es el principal riesgo de las hipotecas variables. Antes de contratar una, calcula si podrías pagar tu cuota con un Euríbor del 4% o 5%.

Gastos de la hipoteca

Contratar una hipoteca implica una serie de gastos que debes tener en cuenta al calcular cuánto dinero necesitas. Desde 2019, la Ley de Crédito Inmobiliario cambió significativamente quién paga estos gastos.

Gastos de constitución

La distribución actual de gastos entre banco y cliente, tras la reforma de 2019, es la siguiente:

El cambio más significativo fue que el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que puede suponer entre el 0,5% y el 1,5% del importe de la hipoteca según la comunidad autónoma, pasó a ser pagado por el banco.

Otros gastos a considerar

Además de los gastos de constitución, hay otros conceptos que pueden afectar al coste total:

• Comisión de apertura: Algunos bancos la cobran, normalmente entre el 0% y el 1% del capital. Es negociable y muchos bancos la han eliminado.
• Productos vinculados: Seguros, domiciliaciones y otros productos que pueden encarecer indirectamente la hipoteca.

El cambio de 2019

Antes de la Ley de Crédito Inmobiliario de 2019, el cliente pagaba prácticamente todos los gastos de constitución, incluyendo el AJD, que era el concepto más caro. Para una hipoteca de 150.000€, esto podía suponer 2.000-3.000€ adicionales. Si contrataste tu hipoteca antes de junio de 2019, podrías reclamar la devolución de estos gastos indebidamente cobrados.

Productos vinculados

Los bancos ofrecen (a veces con insistencia) una serie de productos adicionales junto con la hipoteca. Entender qué son y si te conviene contratarlos es importante para no pagar más de lo necesario.

Qué son

Los productos vinculados son servicios financieros o de seguros que el banco te propone contratar junto con la hipoteca:

• Seguro de hogar: Obligatorio para la hipoteca, pero no obligatoriamente con el banco
• Seguro de vida: Cubre el préstamo si falleces
• Domiciliación de nómina: Ingresar tu sueldo en una cuenta del banco
• Tarjetas de crédito: Productos de financiación adicionales
• Plan de pensiones: Ahorro para la jubilación

¿Son obligatorios?

La ley prohíbe la venta vinculada, es decir, el banco no puede obligarte a contratar estos productos como condición para darte la hipoteca. Sin embargo, sí puede practicar la venta combinada, que consiste en ofrecerte un mejor tipo de interés si los contratas voluntariamente. La diferencia puede ser de 0,5% a 1% en el tipo de interés.

Consejo práctico

Antes de aceptar productos vinculados, haz los números con cuidado:

• Compara el coste total: Suma el coste de la hipoteca más el de todos los productos durante toda la vida del préstamo
• A veces es mejor un interés más alto sin productos: Especialmente si los seguros del banco son más caros que los del mercado
• Puedes cambiar los productos después: Una vez contratada la hipoteca, puedes cancelar los productos vinculados (salvo el seguro de hogar) y contratar alternativas más baratas, aunque el banco te subirá el interés

La tasación

La tasación es un requisito imprescindible para obtener una hipoteca. Determina el valor oficial del inmueble y, por tanto, cuánto está dispuesto a prestarte el banco.

Qué es

La tasación es una valoración oficial del inmueble realizada por una empresa tasadora homologada por el Banco de España. Un técnico visita la vivienda, analiza sus características, ubicación y estado, y emite un informe con el valor de mercado del inmueble. Este informe tiene validez oficial y el banco lo usa como referencia para calcular el préstamo máximo.

Para qué sirve

La tasación cumple una función esencial en la concesión de la hipoteca:

• El banco no presta más del 80% del valor de tasación: Este es el límite habitual para vivienda habitual
• Determina cuánto te pueden prestar: Si la tasación es más baja que el precio de compra, necesitarás aportar más dinero
• Protege al banco: Asegura que el inmueble vale lo suficiente para cubrir la deuda en caso de impago

Por ejemplo, si compras una vivienda por 200.000€ pero la tasación la valora en 180.000€, el banco te prestará como máximo el 80% de 180.000€, es decir, 144.000€, no 160.000€.

Quién la paga

Aunque la mayoría de gastos de hipoteca los paga el banco desde 2019, la tasación sigue siendo normalmente a cargo del cliente. El coste oscila entre 300€ y 500€ dependiendo del tipo de inmueble y su ubicación. Algunos bancos la bonifican o la incluyen en promociones, pero no es lo habitual.

Si ya tienes una tasación

Si has solicitado hipoteca a varios bancos, no necesitas hacer una tasación para cada uno. Puedes reutilizar una tasación existente siempre que no haya caducado (normalmente tienen validez de 6 meses) y esté realizada por una tasadora homologada. Esto te permite ahorrar dinero al comparar ofertas.

Proceso de contratación

Conseguir una hipoteca es un proceso que puede durar varias semanas e implica múltiples pasos. Conocer el procedimiento te ayudará a planificar los tiempos y preparar la documentación necesaria.

Pasos típicos

El proceso habitual para contratar una hipoteca sigue estas etapas:

1. Solicitud: Presentas la documentación al banco y solicitas el préstamo
2. Estudio: El banco evalúa tu solvencia, historial crediticio y capacidad de pago
3. Tasación: Se valora el inmueble por una tasadora homologada
4. FEIN/FiAE: Si el banco aprueba la operación, recibes la oferta vinculante
5. Notario: Acudes al notario para el acta de transparencia (sin coste)
6. Firma: Otorgas la escritura de hipoteca ante notario
7. Registro: La hipoteca se inscribe en el Registro de la Propiedad

Desde la solicitud hasta la firma suelen pasar entre 3 y 6 semanas, aunque puede variar según el banco y la complejidad de la operación.

Documentación necesaria

Para solicitar una hipoteca necesitarás reunir y presentar una serie de documentos que acrediten tu identidad, ingresos y la vivienda que quieres comprar:

• DNI o NIE en vigor
• Vida laboral actualizada (se obtiene en la Seguridad Social)
• Últimas nóminas: Normalmente las 3 últimas, o más si eres autónomo
• Declaración de la renta del último ejercicio
• Extractos bancarios de los últimos meses
• Contrato de trabajo si eres asalariado
• Nota simple del inmueble que quieres comprar
• Contrato de arras o de compraventa firmado con el vendedor

Si compras con otra persona (pareja, por ejemplo), ambos debéis presentar vuestra documentación.

FEIN y FiAE

La FEIN y la FiAE son documentos obligatorios que el banco debe entregarte antes de la firma. Contienen toda la información necesaria para que entiendas las condiciones de tu hipoteca y puedas compararla con otras ofertas.

FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada)

La FEIN es el documento más importante que recibirás. Se trata de una oferta vinculante que el banco debe mantener durante al menos 10 días, tiempo durante el cual no puede cambiar las condiciones. La FEIN incluye:

• Todas las condiciones de la hipoteca: Capital, plazo, tipo de interés, comisiones
• TAE (Tasa Anual Equivalente): El coste total real del préstamo, incluyendo intereses y gastos
• Cuadro de amortización: Desglose mes a mes de lo que pagarás
• Sistema de amortización: Normalmente francés (cuota constante)
• Productos vinculados: Si los hay, y cómo afectan al tipo de interés

FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas)

La FiAE complementa a la FEIN con información sobre riesgos y advertencias importantes:

• Índice de referencia: Si es variable, cómo funciona el Euríbor y cómo puede afectar a tu cuota
• Gastos a tu cargo: Tasación, notaría (tu copia), y cualquier otro
• Consecuencias del impago: Qué pasa si dejas de pagar, incluyendo la posible pérdida de la vivienda

Plazo para estudiarla

Desde que recibes la FEIN, dispones de al menos 10 días para estudiarla antes de poder firmar la hipoteca. Este plazo es irrenunciable y está pensado para que puedas comparar ofertas, consultar con expertos y tomar una decisión informada. El banco no puede presionarte para firmar antes.

El notario

Desde 2019, el notario tiene un papel reforzado en la contratación de hipotecas, actuando como garante de que el consumidor entiende realmente lo que firma.

Acta de transparencia

Antes de firmar la escritura de hipoteca, debes acudir al notario para otorgar el acta de transparencia. Este trámite es obligatorio desde la Ley de Crédito Inmobiliario de 2019 y funciona así:

• Visita previa al notario: Acudes sin el banco, solo tú (o con tu pareja si firmáis juntos)
• El notario te explica las condiciones: Repasa contigo todos los aspectos de la hipoteca
• Respondes a un test de comprensión: Preguntas para verificar que entiendes lo que firmas
• Firmas que lo has entendido: Queda constancia notarial de la explicación

Sin coste para ti

El acta de transparencia la paga el banco, no tú. Es un trámite obligatorio por ley y no puede repercutirse al cliente.

Para qué sirve realmente

El acta de transparencia tiene varios propósitos:

• Asegurar que entiendes lo que firmas: Evita que firmes algo que no comprendes
• Tiempo para preguntar dudas: El notario debe responder a todas tus preguntas
• Protección del consumidor: Si después reclamas por cláusulas abusivas, el banco puede alegar que te explicaron todo
• Plazo de reflexión: Entre el acta y la firma de la hipoteca debe pasar al menos 1 día

Amortización anticipada

Tienes derecho a devolver tu hipoteca antes de tiempo, ya sea parcial o totalmente. Este derecho está regulado por ley y las comisiones que puede cobrarte el banco están limitadas.

Tu derecho

Puedes cancelar tu hipoteca anticipadamente en cualquier momento, sin necesidad de dar explicaciones. También puedes hacer amortizaciones parciales para reducir el capital pendiente. Este derecho no puede eliminarse en el contrato, aunque sí pueden cobrarte una comisión dentro de los límites legales.

Comisiones máximas legales

La Ley de Crédito Inmobiliario de 2019 establece límites muy estrictos a las comisiones por amortización anticipada:

Para hipotecas a tipo variable:

• Máximo 0,25% del capital amortizado durante los primeros 3 años
• Máximo 0,15% del capital amortizado durante los años 4 y 5
• Sin comisión a partir del sexto año

Para hipotecas a tipo fijo:

• Máximo 2% del capital amortizado durante los primeros 10 años
• Máximo 1,5% del capital amortizado a partir del año 11

Amortización parcial

No tienes por qué cancelar toda la hipoteca. Puedes hacer amortizaciones parciales para reducir la deuda pendiente. Al amortizar, puedes elegir entre dos opciones:

• Reducir la cuota: Pagas menos cada mes, pero sigues el mismo tiempo
• Reducir el plazo: Sigues pagando lo mismo, pero terminas antes

Reducir el plazo suele ser más ventajoso porque pagas menos intereses totales, aunque reducir la cuota te da más margen de maniobra mensual.

Subrogación y novación

Si las condiciones del mercado cambian o tu situación mejora, no tienes por qué quedarte con las condiciones originales de tu hipoteca. Puedes cambiar de banco (subrogación) o renegociar con el tuyo (novación).

Subrogación

La subrogación consiste en cambiar de banco sin cancelar la hipoteca. El nuevo banco "compra" tu deuda al antiguo y te ofrece mejores condiciones:

• Otro banco te ofrece mejores condiciones: Menor tipo de interés, sin productos vinculados, etc.
• Se "lleva" tu hipoteca: El nuevo banco paga al antiguo lo que debes
• Sin cancelar y constituir nueva: Evitas los gastos de una hipoteca nueva
• Gastos reducidos: El nuevo banco suele asumir los gastos de subrogación

Novación

La novación es modificar las condiciones de tu hipoteca con el mismo banco:

• Cambiar el tipo de interés: De variable a fijo, o viceversa
• Ampliar o reducir el plazo: Para ajustar la cuota a tu capacidad actual
• Modificar otras condiciones: Eliminar productos vinculados, cambiar titulares, etc.

La novación suele tener menos gastos que la subrogación, pero requiere que tu banco acepte las nuevas condiciones.

Cuándo usar cada una

La elección entre subrogación y novación depende de las ofertas disponibles:

• Elige subrogación si: Otro banco te ofrece condiciones significativamente mejores que tu banco actual no iguala
• Elige novación si: Tu banco está dispuesto a mejorar las condiciones para no perderte como cliente

Antes de tomar la decisión, pide oferta de subrogación a otros bancos y úsala para negociar con el tuyo una novación.

Impago y ejecución

Es importante conocer qué ocurre si no puedes pagar tu hipoteca. La ley establece protecciones para el deudor, pero también consecuencias serias si el impago se prolonga.

Qué pasa si no pagas

El proceso cuando dejas de pagar sigue varias fases:

1. Requerimiento de pago: El banco te reclama las cuotas impagadas, primero por carta y llamadas
2. Vencimiento anticipado: Tras cierto número de impagos, el banco puede declarar vencido todo el préstamo y exigir la devolución total
3. Ejecución hipotecaria: Proceso judicial para embargar y vender la vivienda
4. Subasta: Venta forzosa del inmueble, normalmente por debajo del valor de mercado

Todo el proceso puede durar años, pero es importante actuar cuanto antes si tienes dificultades.

Protecciones del deudor

La ley establece protecciones importantes para evitar ejecuciones precipitadas:

Límites al vencimiento anticipado: El banco no puede declarar vencida toda la hipoteca por cualquier impago. Se requiere:

• Primera mitad del préstamo: Al menos 12 cuotas impagadas O que el impago supere el 3% del capital
• Segunda mitad del préstamo: Al menos 15 cuotas impagadas O que el impago supere el 7% del capital

Código de Buenas Prácticas Bancarias: Si cumples los requisitos de vulnerabilidad, puedes acogerte a medidas especiales:

• Reestructuración de la deuda (ampliar plazo, reducir cuota)
• Quita de parte de la deuda
• Dación en pago (entregar la vivienda y quedar libre de la deuda)

Si no puedes pagar

Si tienes dificultades para pagar tu hipoteca, actúa cuanto antes:

1. Habla con el banco antes de impagar: Pueden ofrecerte carencia, ampliación de plazo u otras soluciones
2. Pregunta por el Código de Buenas Prácticas: Comprueba si cumples los requisitos
3. Busca asesoramiento: Servicios sociales municipales, asociaciones de consumidores, abogados especializados

No esperes a acumular impagos. Cuanto antes actúes, más opciones tendrás.

Cláusulas abusivas

Durante años, muchas hipotecas incluyeron cláusulas que los tribunales han declarado abusivas. Si tu hipoteca es anterior a 2019, revisa si te afectan.

Las más conocidas

Estas son las cláusulas abusivas más frecuentes en hipotecas españolas:

• Cláusula suelo: Limitaba la bajada del interés variable. Aunque el Euríbor bajara al -0,5%, tú seguías pagando un mínimo (por ejemplo, el 3%). El Tribunal Supremo las declaró abusivas.
• IRPH: Índice de referencia alternativo al Euríbor que históricamente ha sido más alto. Su abusividad depende de si te informaron adecuadamente.
• Gastos de hipoteca: Antes de 2019, muchas hipotecas hacían pagar al cliente todos los gastos de constitución. Estos gastos son reclamables.

Si tienes alguna

Si crees que tu hipoteca tiene cláusulas abusivas, tienes derecho a reclamar:

• Puedes reclamar la devolución de lo pagado indebidamente: Con intereses
• Consulta con abogado especializado: Muchos trabajan a éxito (solo cobran si ganas)
• Hay plazos de prescripción: Aunque los tribunales europeos han sido favorables a los consumidores en este tema

Revisa tu escritura de hipoteca y compárala con las sentencias sobre cláusulas abusivas.

Consejos para contratar

Contratar una hipoteca es una decisión que te acompañará durante décadas. Estos consejos te ayudarán a evitar errores comunes.

Antes de buscar hipoteca

Prepara el terreno antes de acudir a los bancos:

1. Ahorra para la entrada: Necesitarás al menos el 20-30% del precio de la vivienda (20% que no financia el banco más 10% de gastos de compraventa)
2. Revisa tu historial crediticio: Los bancos consultan ficheros como CIRBE. Si tienes impagos, resuélvelos antes
3. Estabiliza tu situación laboral: Un contrato indefinido con antigüedad facilita la aprobación
4. Calcula tu capacidad real de pago: Tu cuota no debería superar el 30-35% de tus ingresos netos

Al comparar ofertas

Cuando tengas ofertas de varios bancos, compáralas correctamente:

1. Mira la TAE, no solo el tipo de interés: La TAE incluye todos los gastos y es el indicador real del coste
2. Compara el coste total: Interés + productos vinculados durante toda la vida del préstamo
3. Fíjate en las comisiones: Apertura, amortización anticipada, subrogación
4. Usa comparadores online: Te dan una primera orientación, aunque luego negocies directamente

Al firmar

El momento de la firma requiere especial atención:

1. Lee la FEIN con calma: Tienes 10 días, aprovéchalos
2. Pregunta al notario todo lo que no entiendas: Es su obligación explicártelo
3. No firmes si algo no te convence: Puedes pedir modificaciones o buscar otro banco
4. Guarda toda la documentación: FEIN, FiAE, escritura, recibos de gastos

Conclusión

La hipoteca es un compromiso financiero de largo plazo que merece toda tu atención y cuidado. Los puntos clave que debes recordar son:

• Compara varias ofertas: No te quedes con la primera propuesta, negocia y compara al menos 3-4 bancos
• Entiende lo que firmas: La FEIN, el notario y el plazo de reflexión están para eso
• Calcula si puedes pagar incluso si suben los tipos: Si eliges variable, simula escenarios con Euríbor al 4-5%
• Conoce tus derechos: Amortización anticipada, subrogación, protección ante impago

Una hipoteca bien elegida puede ahorrarte decenas de miles de euros frente a una decisión precipitada. Tómate el tiempo necesario para comparar, entender y decidir. Es la mayor inversión de tu vida y merece ese esfuerzo.