Desahucio

El desahucio es el proceso legal mediante el cual un propietario puede recuperar la posesión de una vivienda ocupada por un inquilino. Es un procedimiento judicial que sigue unas fases determinadas y ofrece garantías tanto al propietario como al inquilino. Conocer cómo funciona, qué derechos tienes y qué opciones existen es fundamental tanto si eres propietario como si eres inquilino y te enfrentas a esta situación.

Causas de desahucio

El propietario no puede desahuciar a un inquilino sin una causa legalmente válida. La ley establece qué motivos justifican iniciar un proceso de desahucio.

Por impago de renta

El impago de la renta es la causa más común de desahucio en España. Se produce cuando el inquilino deja de pagar una o más mensualidades del alquiler:

• Basta con una mensualidad impagada: No hace falta acumular varios meses
• El propietario debe reclamar formalmente: Normalmente por burofax antes de demandar
• Si no pagas, puede iniciar proceso judicial: Demanda de desahucio por impago

El impago de renta es una causa objetiva: si no has pagado, el desahucio está justificado, salvo que tengas motivos válidos para retener el pago (por ejemplo, porque el propietario no realiza reparaciones necesarias).

Por incumplimiento de contrato

Además del impago, hay otros incumplimientos del contrato que pueden dar lugar a desahucio:

• Subarrendar sin permiso: Alquilar la vivienda o parte de ella a terceros sin autorización
• Actividades molestas, insalubres o peligrosas: Que perturben a los vecinos o pongan en riesgo el edificio
• Daños intencionados en la vivienda: Destrozos causados deliberadamente
• Obras no autorizadas: Modificaciones estructurales sin permiso del propietario
• Uso distinto del pactado: Por ejemplo, usar una vivienda como local comercial

Por fin de contrato

Cuando el contrato de alquiler llega a su fin (incluyendo las prórrogas legales), el propietario puede solicitar la devolución de la vivienda:

• Terminó el plazo obligatorio (5 o 7 años): Y sus prórrogas
• El propietario avisó con la antelación debida: 4 meses antes del fin del plazo
• No hubo renovación tácita: O esta también terminó

En este caso no hay incumplimiento por parte del inquilino, simplemente el contrato ha llegado a su fin natural.

Por necesidad del propietario

El propietario puede recuperar la vivienda antes de que termine el plazo obligatorio si la necesita para sí mismo o para familiares de primer grado (hijos, padres):

• Debe avisar con al menos 2 meses de antelación
• Tiene que haber transcurrido al menos 1 año de contrato
• Debe ocupar efectivamente la vivienda en los 3 meses siguientes
• Si no la ocupa: Puede tener que indemnizarte o dejarte volver

Proceso de desahucio por impago

El desahucio por impago de renta sigue un procedimiento judicial específico con varias fases. Conocerlas te ayudará a entender tus opciones en cada momento.

Paso 1: Requerimiento previo

Antes de presentar la demanda, es habitual (aunque no obligatorio) que el propietario te reclame el pago de forma extrajudicial:

• Te envía un burofax o similar: Reclamando las rentas debidas
• Te da un plazo para pagar: Normalmente 10-15 días
• Advierte de que demandará si no pagas: Anunciando el desahucio

Este requerimiento previo es importante porque puede afectar a tu derecho de enervación (explicado más adelante).

Paso 2: Demanda de desahucio

Si no pagas tras el requerimiento, el propietario presenta una demanda de desahucio en el juzgado:

• Demanda la resolución del contrato: Para recuperar la vivienda
• Reclama las rentas impagadas: Con los intereses correspondientes
• Solicita que se fije fecha de lanzamiento: El desalojo efectivo

La demanda se presenta ante el juzgado de primera instancia del lugar donde esté la vivienda.

Paso 3: Admisión y notificación

El juzgado examina la demanda y, si cumple los requisitos, la admite a trámite:

• Te notifica la demanda: Por correo certificado o personalmente
• Te da plazo para actuar: 10 días hábiles
• Tienes varias opciones: Pagar (enervar), oponerte, desalojar voluntariamente o no hacer nada

Este es el momento crítico. No ignores la notificación del juzgado.

Paso 4: Enervación (pago para evitar el desahucio)

La enervación es tu derecho a pagar toda la deuda y evitar el desahucio. Es una segunda oportunidad que la ley te da:

• Debes pagar toda la deuda: Rentas impagadas + intereses + costas del proceso
• Antes de la fecha del juicio: O del plazo que te den
• Solo funciona una vez por contrato: Si ya enervaste antes, no puedes volver a hacerlo
• El procedimiento se archiva: Y sigues en la vivienda

Atención: si el propietario te requirió previamente con plazo para pagar y no lo hiciste, puede que no tengas derecho a enervar.

Paso 5: Juicio (si te opones)

Si no pagas ni desalojas y presentas oposición a la demanda, se celebra un juicio:

• Se convoca a ambas partes: Propietario e inquilino
• Puedes presentar tus argumentos: Razones por las que no procede el desahucio
• El juez valora las pruebas: Y decide si hay causa para el desahucio
• Se dicta sentencia: Estimando o desestimando la demanda

Paso 6: Sentencia y lanzamiento

Si la sentencia es favorable al propietario, se procede al lanzamiento:

• Se fija una fecha para el desalojo: Normalmente con algunas semanas de margen
• Un funcionario judicial acude a la vivienda: Para ejecutar el desahucio
• Intervención policial si es necesario: Si te niegas a salir
• Se entrega la posesión al propietario: Y se cambian las cerraduras

Plazos del proceso

El tiempo que tarda un desahucio desde la demanda hasta el lanzamiento es muy variable. Depende de la carga del juzgado, de si hay oposición y de las circunstancias del caso.

Plazos orientativos

Esta tabla muestra tiempos aproximados para cada fase del proceso, aunque pueden variar significativamente:

Duración total estimada

El tiempo total del proceso depende de muchos factores:

• Sin oposición (el inquilino no hace nada): 3-6 meses aproximadamente
• Con oposición (el inquilino se defiende): 6-12 meses o más
• Con medidas de vulnerabilidad: Puede alargarse considerablemente
• Varía mucho según el juzgado: En ciudades grandes suele tardar más

No existe un plazo fijo garantizado. Cada caso es diferente.

Enervación: cómo evitar el desahucio

La enervación es una de las protecciones más importantes que tiene el inquilino. Te permite paralizar el desahucio pagando la deuda, incluso después de que se haya presentado la demanda.

Qué es exactamente

La enervación es el derecho del inquilino a pagar toda la deuda pendiente antes de que se celebre el juicio y, con ello, evitar el desahucio. Es como una "segunda oportunidad" que reconoce la ley para que no pierdas tu vivienda si puedes ponerte al día.

Requisitos para enervar

Para poder enervar el desahucio, debes cumplir estas condiciones:

• Pagar toda la deuda acumulada: Todas las rentas impagadas hasta ese momento
• Más los intereses de demora: Los que correspondan por el retraso
• Más las costas del proceso: Lo que haya gastado el propietario en abogado y procurador
• Antes de la fecha señalada para el juicio: Dentro del plazo que fije el juzgado
• Que sea la primera vez en ese contrato: Solo puedes enervar una vez

Cuándo NO puedes enervar

La enervación no está disponible en todos los casos:

• Si ya enervaste una vez antes: En ese mismo contrato de alquiler
• Si el propietario te requirió previamente: Te dio un plazo para pagar (al menos 30 días) y no lo cumpliste

Por eso es tan importante que, si recibes un requerimiento de pago del propietario, intentes pagar dentro del plazo que te da. Si no lo haces, puedes perder el derecho a enervar cuando llegue la demanda.

Cómo se hace la enervación

Si quieres enervar el desahucio, sigue estos pasos:

1. Calcula la deuda total: Rentas + intereses + costas (pregunta en el juzgado o al abogado contrario)
2. Ingresa el importe en la cuenta del juzgado: La cuenta de consignaciones judiciales
3. Presenta escrito al juzgado comunicando el pago: Con el justificante del ingreso
4. El procedimiento se archiva: Y el contrato de alquiler continúa vigente

Protección de personas vulnerables

La ley establece medidas especiales para proteger a las personas en situación de vulnerabilidad frente al desahucio. Si estás en esta situación, tienes opciones adicionales.

Suspensión del lanzamiento

En determinados casos, el juez puede suspender el lanzamiento (el desalojo efectivo) aunque haya sentencia de desahucio:

• Familias con menores a cargo: Especial protección
• Víctimas de violencia de género: Que ocupen la vivienda
• Personas mayores o con discapacidad: Sin alternativa habitacional
• Parados sin ingresos: En situación de vulnerabilidad económica

Requisitos para solicitar la suspensión

Para beneficiarte de estas medidas de protección, normalmente debes:

• Estar en situación de vulnerabilidad acreditada: Según los criterios legales
• Solicitarlo expresamente al juzgado: No se aplica de oficio
• Que intervengan los servicios sociales: Para valorar tu situación y buscar alternativas

Duración de la suspensión

La suspensión del lanzamiento no es indefinida:

• Tiene un plazo limitado: Normalmente meses, no años
• Se busca una solución habitacional alternativa: Vivienda social, ayudas
• Puede prorrogarse en casos graves: Pero no es automático

Papel de los servicios sociales

Los servicios sociales municipales tienen un papel importante en estos casos:

• Evalúan tu situación: Económica, familiar, social
• Proponen alternativas habitacionales: Si las hay disponibles
• Facilitan ayudas de emergencia: Para alquiler, suministros, etc.
• Informan al juzgado: De la situación y las medidas adoptadas

Si estás en riesgo de desahucio y en situación de vulnerabilidad, contacta con los servicios sociales de tu ayuntamiento lo antes posible.

Tus derechos como inquilino

Aunque te enfrentes a un desahucio, sigues teniendo derechos que la ley te garantiza. Conocerlos es fundamental para defenderte.

Derechos durante el proceso

A lo largo del procedimiento de desahucio tienes estos derechos:

• Ser notificado correctamente: De todas las actuaciones del proceso
• Oponerte a la demanda: Presentar escrito de oposición con tus argumentos
• Enervar (si cumples requisitos): Pagar y evitar el desahucio
• Defensa y asistencia jurídica: Derecho a abogado
• Plazo para buscar alternativa: No te echan de un día para otro

Defensas posibles

Si decides oponerte al desahucio, puedes alegar diversas defensas según tu caso:

• Falta de legitimación del propietario: No es realmente el dueño
• Defectos en la demanda: Errores formales graves
• Prescripción de la deuda: Si ha pasado mucho tiempo
• Incumplimiento del propietario: No te ha hecho reparaciones necesarias
• Compensación de deudas: Si el propietario te debe dinero a ti

No todas las defensas son válidas en todos los casos. Consulta con un abogado.

Justicia gratuita

Si no tienes recursos económicos, puedes solicitar asistencia jurídica gratuita:

• Abogado de oficio gratuito: El Colegio de Abogados te asigna uno
• Exención de tasas: No pagas los gastos del proceso
• Tramitación en el Colegio de Abogados: De tu provincia
• No dejes pasar los plazos: Solicítalo cuanto antes si vas a necesitarlo

Qué hacer si te demandan

Recibir una demanda de desahucio es una situación estresante, pero actuar correctamente puede marcar la diferencia. Estas son las pautas a seguir.

Actuación inmediata

Cuando recibas la notificación del juzgado, actúa sin demora:

1. Lee la notificación con atención: Entiende qué te reclaman
2. Anota los plazos: Tienes solo 10 días hábiles para actuar
3. Busca asesoramiento legal: Abogado particular o de oficio
4. Valora tus opciones: ¿Puedes pagar? ¿Tienes defensas? ¿Mejor negociar?

Opciones disponibles

Según tu situación, puedes elegir entre varias alternativas:

Si puedes pagar:

• Enerva la demanda: Paga toda la deuda antes del juicio
• El procedimiento se archiva y sigues en la vivienda
• Es la mejor opción si tienes o puedes conseguir el dinero

Si no puedes pagar:

• Pide abogado de oficio si no tienes recursos
• Oponte a la demanda si tienes motivos válidos
• Contacta con servicios sociales si eres vulnerable
• Busca alternativa habitacional mientras dura el proceso

Si llegas a un acuerdo con el propietario:

• Negocia directamente o a través de abogados
• Puede retirarse la demanda si os ponéis de acuerdo
• Formaliza el acuerdo por escrito para evitar problemas

Okupación vs. Impago

Es importante distinguir entre el desahucio de un inquilino que deja de pagar y el de un ocupante ilegal (okupa). Son situaciones distintas con procedimientos diferentes.

Desahucio por impago

El desahucio por impago afecta a inquilinos legales:

• Eras inquilino con contrato válido: Tenías derecho a estar ahí
• Dejaste de pagar la renta: Por la razón que sea
• Proceso civil ordinario: El que hemos descrito en esta guía
• Protecciones del inquilino: Enervación, vulnerabilidad, etc.

Desahucio por ocupación ilegal

El desahucio de okupas es diferente:

• Nunca tuviste contrato: Entraste sin permiso del propietario
• Ocupación ilegal del inmueble: No tienes título que justifique estar ahí
• Puede ser proceso penal o civil: Según las circunstancias
• Procedimiento más rápido en algunos casos: "Desahucio exprés"

Diferencias importantes

Las principales diferencias entre ambas situaciones:

• Menos protecciones para el ocupante ilegal: No tiene los derechos del inquilino
• Posible responsabilidad penal: Delito de usurpación en algunos casos
• Proceso específico acelerado: Para okupación de viviendas habituales
• Sin derecho a enervación: No puedes "pagar para quedarte"

Después del desahucio

El desahucio no significa que todo termine ahí. Hay consecuencias que debes conocer.

La deuda sigue existiendo

El desahucio te expulsa de la vivienda, pero no borra tu deuda:

• Sigues debiendo las rentas impagadas: Las que motivaron el desahucio
• El propietario puede reclamar judicialmente: Mediante ejecución o nuevo proceso
• Pueden embargar tus bienes: Cuentas, nómina (con límites), propiedades

Si no puedes pagar, plantea una negociación de la deuda o consulta sobre la posibilidad de exoneración si cumples los requisitos de la ley de segunda oportunidad.

Daños en la vivienda

Si al marcharte la vivienda tiene daños:

• El propietario puede reclamártelos: Además de las rentas
• Se descontarán de la fianza: Si dejaste alguna
• Pueden demandarte por el exceso: Si los daños superan la fianza

Consecuencias para futuros alquileres

El desahucio puede afectar a tu capacidad de alquilar en el futuro:

• No existe un "registro oficial de morosos de alquileres": En España
• Pero el propietario puede compartir información: Con otros propietarios o agencias
• Las agencias pueden investigar: Pedir referencias del anterior casero
• Dificultades para encontrar nuevo alquiler: Especialmente si piden referencias

Prevención

La mejor estrategia es evitar llegar al desahucio. Estas recomendaciones pueden ayudarte.

Si eres inquilino

Para evitar problemas que puedan acabar en desahucio:

1. Paga puntualmente: La renta es tu obligación principal
2. Si tienes problemas, comunica al propietario: Antes de dejar de pagar
3. Negocia antes de incumplir: Reducción temporal, aplazamiento, etc.
4. Busca ayudas si hay dificultad económica: Ayudas al alquiler, servicios sociales

Si no puedes pagar temporalmente

Si atraviesas dificultades económicas y no puedes pagar la renta:

1. Habla con el propietario inmediatamente: Antes de que se acumule la deuda
2. Propón un plan de pago: Aplazar, fraccionar, pagar parte
3. Busca ayudas disponibles: Estatales, autonómicas, locales, de organizaciones
4. Documenta tu situación: Por si necesitas acreditar vulnerabilidad
5. Busca alternativa habitacional: Por si la situación no mejora

Ayudas disponibles

Si tienes dificultades para pagar el alquiler o te enfrentas a un desahucio, existen recursos que pueden ayudarte.

Ayudas al alquiler

Hay distintas administraciones que ofrecen ayudas económicas para el alquiler:

• Estatales: Plan Estatal de Vivienda, Bono Alquiler Joven
• Autonómicas: Cada comunidad tiene sus propios programas
• Locales: Algunos ayuntamientos tienen ayudas específicas

Consulta en tu ayuntamiento o comunidad autónoma qué ayudas hay disponibles y si cumples los requisitos.

Servicios sociales municipales

Los servicios sociales de tu ayuntamiento pueden ayudarte de varias formas:

• Ayudas de emergencia: Para pagar alquiler o suministros
• Mediación con el propietario: Para buscar soluciones
• Alternativas habitacionales: Si existen viviendas sociales disponibles
• Derivación a otros recursos: Organizaciones, programas específicos

Organizaciones de apoyo

Existen organizaciones que ayudan a personas en riesgo de desahucio:

• Cáritas: Asesoramiento y ayudas de emergencia
• Cruz Roja: Programas de inclusión social
• PAH (Plataforma de Afectados por la Hipoteca): Aunque su nombre menciona hipotecas, también ayudan con alquileres
• Asociaciones de vecinos: Pueden orientarte sobre recursos locales

Conclusión

El desahucio es un proceso serio, pero tienes derechos y opciones a lo largo de todo el procedimiento:

• Enervación: Puedes pagar la deuda y quedarte en la vivienda (una vez por contrato)
• Plazos: No es inmediato, hay tiempo para actuar y buscar alternativas
• Protección de vulnerables: Medidas especiales si cumples los requisitos
• Asistencia jurídica: Puedes pedir abogado de oficio si no tienes recursos

Lo más importante que debes recordar:

1. No ignores las notificaciones judiciales: Los plazos son cortos y perentorios
2. Actúa dentro de los plazos: 10 días hábiles para responder a la demanda
3. Busca asesoramiento: Abogado particular o de oficio
4. Explora todas las opciones: Enervación, negociación, oposición, ayudas

Prevenir es mejor que curar: si tienes problemas para pagar, habla con el propietario antes de que la situación llegue al desahucio. Una negociación a tiempo puede evitar un proceso judicial costoso y traumático para ambas partes.