Las arras
Las arras son una señal que se entrega al firmar un contrato de compraventa de vivienda. Aseguran el compromiso de ambas partes y representan un paso intermedio entre la negociación inicial y la firma de la escritura pública. Sin embargo, sus efectos legales varían significativamente según el tipo de arras que firmes, por lo que entender estas diferencias es fundamental antes de entregar cualquier cantidad de dinero.
Qué son las arras
El contrato de arras es probablemente el documento más importante que firmarás antes de la escritura de compraventa. Define las condiciones de la operación y, sobre todo, establece qué ocurre si alguna de las partes decide no seguir adelante.
Concepto
Las arras son una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor como señal de su compromiso de comprar la vivienda. Esta entrega tiene una doble naturaleza jurídica: por un lado, sirve como garantía de que el comprador tiene intención seria de adquirir el inmueble; por otro, representa un anticipo del precio final que se descontará en el momento de la escritura. El importe entregado no es un "regalo" ni un gasto adicional, sino parte del precio de la vivienda.
Función
Las arras cumplen varias funciones esenciales en el proceso de compraventa inmobiliaria:
- Garantizar que ambas partes cumplirán: El comprador compromete su dinero, el vendedor retira la vivienda del mercado
- Reservar la vivienda: Durante el plazo acordado, el vendedor no debería vender a otro comprador
- Anticipar parte del precio: El dinero de las arras se descuenta del precio final
- Establecer las condiciones: El contrato de arras fija precio, plazos y obligaciones de cada parte
🛡️ la transferencia que demuestra todo
Cuando pagues las arras, nunca lo hagas en efectivo. Usa transferencia bancaria y en el concepto escribe: "Arras penitenciales vivienda [dirección]". Esa transferencia con su concepto es prueba irrefutable de que pagaste y de qué tipo de arras eran. Si luego el vendedor dice que eran confirmatorias, tu transferencia dice lo contrario.
Cuánto se suele dar
La cantidad que se entrega como arras no está regulada por ley, pero la costumbre del mercado inmobiliario español ha establecido unos márgenes habituales:
- Entre el 5% y el 10% del precio de venta: Es el rango más frecuente
- Se descuenta íntegramente del precio final: No es un coste adicional
- Cantidades muy bajas pueden no ser tomadas en serio: Menos del 5% puede indicar poco compromiso
- Cantidades muy altas son arriesgadas: Más del 10-15% expone demasiado dinero si algo sale mal
Por ejemplo, en una vivienda de 200.000€, lo habitual es entregar entre 10.000€ y 20.000€ de arras.
Tipos de arras
La legislación española reconoce tres tipos de arras, cada uno con efectos muy distintos. Conocer estas diferencias es crucial porque determina qué ocurre si tú o el vendedor decidís no continuar con la compraventa.
Arras penitenciales (art. 1454 Código Civil)
Las arras penitenciales son las más habituales en las compraventas de vivienda en España y las que ofrecen mayor flexibilidad a ambas partes. Su nombre viene del concepto de "penitencia", porque permiten arrepentirse asumiendo una penalización económica.
Efecto si alguien incumple:
- Si desiste el comprador: Pierde las arras entregadas, pero queda liberado del contrato
- Si desiste el vendedor: Debe devolver el doble de lo que recibió
Permiten desistir libremente: Funcionan como un "precio del arrepentimiento". Cualquiera de las partes puede echarse atrás del contrato, pero tiene un coste. Si entregaste 15.000€ de arras y decides no comprar, pierdes esos 15.000€ pero el vendedor no puede exigirte nada más. Del mismo modo, si el vendedor se arrepiente, te devuelve 30.000€ y asunto resuelto.
Arras confirmatorias
Las arras confirmatorias tienen un funcionamiento completamente distinto. No son una vía de escape del contrato, sino una confirmación de que el acuerdo es firme y vinculante para ambas partes.
Efecto si alguien incumple:
- No permiten desistir libremente: Ninguna parte puede "comprar su libertad"
- El perjudicado puede exigir el cumplimiento del contrato: Que te vendan o que compres
- O la resolución más indemnización por todos los daños: Más allá del importe de las arras
Son más vinculantes: Con arras confirmatorias no puedes simplemente perder el dinero y marcharte. Si incumples, el vendedor puede demandarte para obligarte a comprar o para reclamarte una indemnización que puede superar con mucho el importe de las arras.
Arras penales
Las arras penales son la modalidad más estricta y menos frecuente en la práctica. Combinan los efectos de una penalización económica con la posibilidad de exigir además el cumplimiento del contrato.
Efecto si alguien incumple:
- Se pierde la cantidad entregada como penalización: Hasta ahí, igual que las penitenciales
- ADEMÁS se puede exigir el cumplimiento del contrato: O una indemnización adicional por daños
Son las más gravosas para quien incumple: Con arras penales, si el comprador se echa atrás, pierde las arras Y el vendedor todavía puede demandarlo para obligarle a comprar o para reclamarle daños adicionales. Es la combinación más desfavorable para quien incumple.
Diferencias prácticas
Esta tabla resume las principales diferencias entre los tres tipos de arras para que puedas valorar cuál te conviene según tu situación:
| Tipo | ¿Puedes desistir? | Consecuencia si desistes |
|---|---|---|
| Penitenciales | Sí, libremente | Pierdes las arras / te devuelven el doble |
| Confirmatorias | No, sin acuerdo | Te pueden obligar a cumplir o reclamar daños |
| Penales | No | Pierdes las arras Y te pueden obligar a cumplir |
La elección del tipo de arras depende de tu seguridad en la operación. Si tienes claro que vas a comprar y tienes la financiación asegurada, unas arras confirmatorias te protegen frente a que el vendedor se eche atrás. Si todavía tienes dudas o dependes de conseguir hipoteca, las penitenciales te dan una salida (aunque cara).
Cómo saber qué tipo son
La determinación del tipo de arras es una cuestión que genera muchos problemas cuando el contrato no es suficientemente claro. Saber qué tipo has firmado es fundamental para conocer tus derechos y obligaciones.
Si el contrato no lo especifica
Cuando un contrato de arras no indica expresamente de qué tipo son, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha establecido un criterio claro: se presumen confirmatorias. Esto significa que, en caso de duda, se aplica el régimen más restrictivo para quien quiera desistir. No podrás simplemente perder las arras y marcharte, sino que te pueden exigir el cumplimiento o una indemnización mayor.
Por eso es importante especificar
Para evitar cualquier duda interpretativa, el contrato debe indicar expresamente el tipo de arras. La fórmula más segura es:
- Escribir literalmente: "Arras penitenciales conforme al artículo 1454 del Código Civil"
- O especificar claramente el tipo que corresponda
- Detallar las consecuencias del desistimiento de cada parte
Esta mención expresa evita que un juez tenga que interpretar la voluntad de las partes y elimina la presunción de arras confirmatorias.
Cuidado con los contratos ambiguos
Si firmas un documento que dice simplemente "arras" o "señal" sin especificar el tipo, podrías encontrarte con que no puedes echarte atrás simplemente perdiendo el dinero entregado. Ante la duda, pregunta antes de firmar y asegúrate de que el contrato refleja exactamente lo que acordáis.
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Si el contrato de arras no dice expresamente "arras penitenciales conforme al artículo 1454 del Código Civil", exige que lo añadan antes de firmar. Sin esa mención, se presumen confirmatorias y podrían obligarte a comprar o demandarte por daños.
El contrato de arras
El contrato de arras es un documento fundamental que debe recoger con precisión todos los aspectos de la futura compraventa. Un contrato bien redactado evita problemas posteriores y protege los intereses de ambas partes.
Contenido típico
Un contrato de arras completo debe incluir estos elementos esenciales:
- Identificación de comprador y vendedor: Nombre completo, DNI, domicilio
- Descripción de la vivienda: Dirección exacta, datos registrales (finca, tomo, libro)
- Precio de venta acordado: Importe total de la compraventa
- Cantidad entregada como arras: Importe y forma de pago (transferencia, cheque, efectivo)
- Tipo de arras: Expresamente indicado (penitenciales, confirmatorias, penales)
- Plazo para la escritura: Fecha límite para formalizar la compraventa
- Condiciones especiales: Cualquier acuerdo adicional entre las partes
- Distribución de gastos: Quién paga cada concepto (impuestos, notaría, etc.)
Condiciones importantes
Más allá del contenido básico, hay cláusulas que pueden marcar una diferencia crucial en caso de problemas:
Plazo para escriturar: Fija siempre una fecha límite concreta (por ejemplo, "antes del 15 de septiembre de 2026"). Si no se indica plazo, pueden surgir disputas sobre cuándo debe cumplirse el contrato y quién está incumpliendo.
Condición suspensiva: Es una cláusula que condiciona la validez de las arras a que se cumpla algo. La más habitual es la condición de financiación: "Las presentes arras quedarán sin efecto, debiendo el vendedor devolver íntegramente la cantidad recibida, si el comprador no obtiene financiación hipotecaria en el plazo de X días".
Estado de cargas: Especifica que la vivienda se vende "libre de cargas y gravámenes" o, si las hay, cuáles son y cómo se cancelarán. Esto te protege si después descubres hipotecas o embargos que desconocías.
Arras y financiación
La mayoría de compradores necesitan una hipoteca para pagar la vivienda, lo que introduce un elemento de incertidumbre en la operación. El banco puede tardar en aprobar el préstamo o, peor aún, puede denegarlo. Por eso es fundamental vincular las arras con la obtención de financiación.
Si necesitas hipoteca
El proceso de aprobación de una hipoteca puede llevar varias semanas e implica tasación, análisis de riesgos y aprobación por el comité del banco. Tienes dos opciones para protegerte:
Condición suspensiva de financiación: Incluir una cláusula como: "Las presentes arras quedarán sin efecto, debiendo el vendedor devolver íntegramente la cantidad recibida, si el comprador no obtiene aprobación de financiación hipotecaria por importe de al menos X euros en el plazo de X días desde la firma del presente contrato."
Plazo suficiente para la escritura: Si no incluyes condición suspensiva, al menos asegura un plazo amplio entre las arras y la escritura (dos o tres meses) para tener tiempo de gestionar la hipoteca.
Si no consigues hipoteca
La consecuencia de no obtener financiación depende de cómo hayas redactado el contrato de arras:
- Sin condición suspensiva: Pierdes las arras, porque el contrato es firme y el motivo por el que no compras es "cosa tuya"
- Con condición suspensiva: El vendedor debe devolverte las arras íntegramente, porque la condición (obtener hipoteca) no se ha cumplido
Esta diferencia puede suponer miles de euros. Si dependes de financiación, no firmes arras sin condición suspensiva.
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Si necesitas hipoteca para comprar, NUNCA firmes arras sin esta cláusula: "Las presentes arras quedarán sin efecto, con devolución íntegra de la cantidad entregada, si el comprador no obtiene financiación hipotecaria en el plazo de X días". Sin ella, perderás las arras si el banco te deniega el préstamo.
Cuándo se devuelven las arras
Las arras no son un pago "a fondo perdido", sino un anticipo del precio. Dependiendo de cómo se desarrolle la operación, el dinero puede tener distintos destinos.
Al escriturar normalmente
Si la compraventa llega a buen puerto, las arras se descuentan del precio:
- Si entregaste 20.000€ de arras
- Y el precio total es 200.000€
- En la escritura pagas los 180.000€ restantes
- Las arras ya forman parte del precio pagado
Es simplemente un anticipo que reduces del pago final.
Si incumple el vendedor
Cuando el vendedor decide no vender o incumple sus obligaciones, las consecuencias dependen del tipo de arras:
- Arras penitenciales: Tiene que devolverte el doble de lo que entregaste
- Arras confirmatorias o penales: Puedes exigir el cumplimiento forzoso del contrato o reclamar daños que pueden superar el doble de las arras
Si incumples tú como comprador
Si eres tú quien decide no comprar o no puede hacerlo:
- Arras penitenciales: Pierdes las arras y quedas libre
- Arras confirmatorias o penales: El vendedor puede exigirte que cumpras o reclamarte una indemnización que puede ser mayor que las arras
Problemas comunes
Las arras son fuente frecuente de conflictos. Estos son los problemas más habituales y cómo afrontarlos.
El vendedor no quiere escriturar
Si firmaste arras y el vendedor se niega a ir a notaría, tu reclamación depende del tipo de arras:
- Con arras penitenciales: Exige el doble de las arras. Si no paga, demanda
- Con arras confirmatorias: Puedes demandar para que un juez le obligue a vender, además de los daños
Actúa siempre por escrito (burofax) requiriendo el cumplimiento antes de demandar.
No consigo la hipoteca que necesitaba
Este es uno de los problemas más frecuentes. Si el banco te deniega el préstamo:
- Sin condición suspensiva: Pierdes las arras, no hay nada que hacer
- Con condición suspensiva: Tienes derecho a recuperar íntegramente las arras
- En cualquier caso: Comunícalo al vendedor cuanto antes e intenta negociar
🧠 el burofax antes de perder la paciencia
Si el vendedor empieza a ponerse esquivo (no coge el teléfono, retrasa la escritura, pone excusas), envíale un burofax con el texto: "Le requiero para que fije fecha de escritura antes del [fecha límite del contrato], apercibiéndole de que en caso contrario le reclamaré el doble de las arras". El 90% de los vendedores vuelven a coger el teléfono tras recibir un burofax. Y si no, tienes prueba de que lo intentaste.
El vendedor vende a otro comprador
Si el vendedor, a pesar de haber firmado arras contigo, vende a un tercero:
- Con arras penitenciales: Tiene que devolverte el doble
- Con otras arras: Puedes reclamar daños mayores (diferencia de precio con otra vivienda similar, gastos incurridos, etc.)
El tercero que compra de buena fe generalmente mantiene su adquisición, así que tu reclamación será económica contra el vendedor.
Descubro problemas en la vivienda
Si después de firmar arras descubres defectos o cargas que desconocías:
- Cargas ocultas importantes: Pueden justificar la resolución del contrato con devolución de arras
- Defectos menores: Probablemente no justifiquen resolver, pero sí negociar el precio
- Si el vendedor ocultó información deliberadamente: Mala fe que puede dar lugar a indemnización
Comprueba siempre la vivienda y pide nota simple actualizada antes de firmar arras.
Las arras son desproporcionadamente altas
No hay límite legal al importe de las arras, pero cantidades excesivas pueden ser problemáticas:
- Lo habitual es 5-10%: Cantidades muy superiores son inusuales
- Arras del 30-50% son excesivas y los tribunales podrían moderarlas
- A mayor importe, mayor riesgo: Si pierdes las arras, pierdes más dinero
No aceptes entregar arras desproporcionadas por presión del vendedor o la agencia.
Recomendaciones
Estos consejos prácticos te ayudarán a protegerte al firmar y gestionar un contrato de arras.
Al firmar arras
Antes de estampar tu firma en un contrato de arras, asegúrate de seguir estos pasos:
- Especifica el tipo de arras: Penitenciales si quieres poder desistir pagando un precio
- Incluye condición de hipoteca: Si necesitas financiación, es imprescindible
- Fija un plazo claro para escriturar: Ni demasiado corto ni excesivamente largo
- Comprueba la vivienda antes: Pide nota simple, visita el inmueble, revisa recibos
- No entregues cantidades excesivas: El 5-10% es razonable, más es arriesgado
Si no puedes escriturar
Si te ves en la situación de no poder completar la compra en el plazo previsto:
- Comunica al vendedor cuanto antes: No esperes al último día
- Intenta negociar una prórroga: Muchos vendedores prefieren esperar a perder la venta
- Si no es posible, asume las consecuencias: Según el tipo de arras firmado
- Documenta los motivos: Si es por causa justificada, puede ser relevante
Si el vendedor incumple
Cuando es el vendedor quien no cumple su parte del trato:
- Requiere el cumplimiento por escrito: Burofax con acuse de recibo
- Fija un plazo razonable: Por ejemplo, 15 días para responder
- Si no cumple, reclama: Doble de arras (penitenciales) o demanda (otras)
- Conserva toda la documentación: Contrato, transferencias, comunicaciones
Señal vs. Arras
Es frecuente que en el mercado inmobiliario se utilicen indistintamente los términos "señal" y "arras", pero técnicamente no son lo mismo y esta confusión puede tener consecuencias.
¿Es lo mismo?
No exactamente. La diferencia radica en los efectos jurídicos:
- Señal: Puede ser simplemente un anticipo del precio, sin los efectos especiales de las arras. Si entregas una "señal" y luego no compras, el vendedor podría tener que devolvértela o podría quedársela, según las circunstancias.
- Arras: Tienen efectos legales específicos regulados en el Código Civil. El tipo de arras determina exactamente qué ocurre si alguien desiste.
Cuidado con la terminología
Si firmas un documento que habla de "señal" sin mencionar arras ni especificar consecuencias del desistimiento, podrías encontrarte en un limbo jurídico. Para evitar problemas:
- Asegúrate de que el contrato dice "arras" e indica el tipo
- O, si dice "señal", que especifique claramente qué pasa si alguien no sigue adelante
- En caso de duda, pregunta antes de firmar y exige que se aclare por escrito
Modelo básico de arras penitenciales
Este es un modelo orientativo de contrato de arras penitenciales. Puedes usarlo como referencia, aunque siempre es recomendable que un profesional revise el documento adaptado a tu caso concreto:
CONTRATO DE ARRAS PENITENCIALES
En [ciudad], a [fecha]
REUNIDOS
De una parte, D./Dña. [NOMBRE COMPLETO DEL VENDEDOR], mayor de edad,
con DNI [número] y domicilio en [dirección], en adelante "el vendedor".
De otra parte, D./Dña. [NOMBRE COMPLETO DEL COMPRADOR], mayor de edad,
con DNI [número] y domicilio en [dirección], en adelante "el comprador".
EXPONEN
PRIMERO: Que el vendedor es propietario de pleno dominio de la vivienda
sita en [dirección completa], inscrita en el Registro de la Propiedad
nº [número] de [ciudad], al tomo [X], libro [X], folio [X], finca [X].
SEGUNDO: Que el comprador está interesado en la adquisición de dicha
vivienda, y ambas partes han acordado formalizar la compraventa bajo
las siguientes
ESTIPULACIONES
PRIMERA - PRECIO: El precio de la compraventa se fija en [cantidad en
letra] euros ([cantidad en número] €).
SEGUNDA - ARRAS: El comprador entrega en este acto la cantidad de
[cantidad en letra] euros ([cantidad en número] €) en concepto de arras
penitenciales conforme al artículo 1454 del Código Civil, mediante
[transferencia bancaria a la cuenta / cheque / efectivo].
TERCERA - PLAZO: La escritura pública de compraventa se otorgará antes
del día [fecha], en la notaría que designe el comprador.
CUARTA - EFECTOS DEL DESISTIMIENTO: Si el comprador desistiere del
presente contrato, perderá las arras entregadas. Si desistiere el
vendedor, devolverá al comprador el doble de las arras recibidas.
QUINTA - CARGAS: La vivienda se transmitirá libre de cargas, gravámenes
y arrendamientos. [O especificar las cargas existentes y cómo se
cancelarán].
SEXTA - GASTOS: Los gastos de la compraventa se distribuirán conforme
a ley y costumbre, correspondiendo al comprador los de notaría,
registro e impuestos.
Y en prueba de conformidad, firman el presente contrato por duplicado
en el lugar y fecha arriba indicados.
[Firma del vendedor] [Firma del comprador]
Conclusión
Las arras representan un compromiso serio que puede tener importantes consecuencias económicas. Antes de firmar cualquier contrato de arras, asegúrate de entender bien estos puntos clave:
- Arras penitenciales: Permiten desistir, pero perdiendo la cantidad entregada (o recibiendo el doble)
- Arras confirmatorias o penales: Pueden obligarte a cumplir el contrato o a pagar daños mayores
- Sin especificar tipo, se presumen confirmatorias: El régimen más restrictivo
Tu lista de comprobación antes de firmar arras:
- Entiende exactamente qué tipo de arras son: Que quede por escrito
- Incluye condición suspensiva de financiación: Si necesitas hipoteca
- Comprueba la vivienda antes de firmar: Nota simple, visita, recibos
- No entregues cantidades excesivas: El 5-10% es lo razonable
- Guarda toda la documentación: Contrato firmado, justificante de pago
Firmar arras sin entender sus efectos puede costarte mucho dinero. Tómate el tiempo necesario para leer, entender y, si es necesario, consultar con un profesional antes de comprometerte.
