Vicios ocultos en la vivienda

Los vicios ocultos son defectos graves de una vivienda que no eran visibles en el momento de la compra. Descubrirlos después de haber firmado la escritura puede ser una situación muy frustrante, pero la ley te protege y te da derecho a reclamar. El principal desafío es que el plazo para hacerlo es muy corto, solo 6 meses, por lo que conocer tus derechos y actuar con rapidez es fundamental.

Qué son los vicios ocultos

El concepto de vicio oculto tiene una definición jurídica precisa que determina cuándo puedes reclamar y cuándo no. No cualquier defecto o desperfecto da derecho a esta protección especial, sino solo aquellos que cumplen unos requisitos muy concretos.

Definición legal

Para que un defecto se considere vicio oculto y puedas reclamar, deben cumplirse simultáneamente estos cuatro requisitos:

• Existían antes de la compra: El defecto ya estaba ahí cuando compraste, no es algo que haya aparecido después por tu uso o por causas posteriores
• No eran visibles o detectables: Una inspección razonablemente diligente no los habría descubierto. El defecto estaba genuinamente oculto
• Hacen la vivienda inadecuada para su uso: El defecto es tan grave que la vivienda no sirve para vivir en ella o su uso se ve gravemente comprometido
• O reducen significativamente su valor: Aunque puedas vivir en ella, el defecto hace que la vivienda valga mucho menos de lo que pagaste

Ejemplos típicos

Estos son los vicios ocultos más frecuentes que se dan en la compraventa de viviendas en España:

• Humedades estructurales ocultas: Filtraciones que vienen de elementos que no se ven, como tuberías empotradas o cámaras de aire
• Problemas de cimentación: Defectos en los cimientos que causan grietas o hundimientos, no visibles sin excavación
• Plagas de termitas no detectadas: Infestaciones que destruyen la madera estructural por dentro sin señales externas evidentes
• Defectos en instalaciones empotradas: Problemas de electricidad o fontanería en elementos que están dentro de las paredes
• Filtraciones por cubierta defectuosa: Goteras que solo se manifiestan con lluvia intensa y cuya causa está en la cubierta del edificio
• Problemas estructurales graves: Vicios en vigas, forjados o muros de carga que comprometen la seguridad del inmueble

No son vicios ocultos

Es igualmente importante saber qué problemas no constituyen vicios ocultos, porque reclamar por ellos no tendría éxito:

• Defectos visibles en el momento de la compra: Si las humedades se veían, las grietas eran evidentes o el desconchado estaba a la vista, no son ocultos
• Problemas que te informaron antes de comprar: Si el vendedor te dijo que la caldera era vieja o que había que cambiar las ventanas, asumiste esos defectos
• Desperfectos menores o estéticos: Una mancha en el techo, un enchufe suelto o un azulejo roto no hacen la vivienda inadecuada
• Desgaste normal por el uso: Que las cañerías tengan 30 años y necesiten revisión es normal, no un vicio oculto

💡 Los tribunales sí condenan por vicios ocultos. En 2023, la Audiencia Provincial de Granada condenó a devolver 27.947€ a un comprador que descubrió problemas estructurales graves tras la compra. La clave fue demostrar que los defectos ya existían y no eran visibles. Un buen peritaje lo es todo.

Requisitos para reclamar

Para que tu reclamación por vicios ocultos prospere, necesitas poder demostrar que se cumplen todos los requisitos legales. Esto implica tanto pruebas del defecto como cumplir los plazos establecidos.

Debe cumplirse todo esto

Tu reclamación solo tendrá éxito si puedes acreditar los cuatro elementos esenciales:

1. El defecto existía antes de la venta: Debes demostrar que el problema ya estaba ahí cuando compraste, no que ha aparecido después. Un perito puede determinarlo por el estado de los materiales, la antigüedad de las manchas, etc.
2. Era genuinamente oculto: Que no era visible ni detectable con una inspección normal. Si cualquier persona habría visto el problema al visitar la vivienda, no es oculto.
3. Es suficientemente grave: No basta con que sea molesto, debe afectar al uso o al valor de forma significativa. Pequeños problemas no dan derecho a reclamar por esta vía.
4. Lo descubriste después de la compra: Y estás actuando dentro del plazo legal de 6 meses.

Carga de la prueba

La carga de demostrar los requisitos recae sobre ti como comprador. Esto significa que necesitarás:

• Probar que el defecto existía antes de la compra: Un informe pericial que analice la antigüedad del problema
• Demostrar que no era visible: Explicar por qué no lo viste y por qué no era detectable
• Acreditar la gravedad: Que un técnico valore cómo afecta al uso o al valor de la vivienda

Esto casi siempre requiere contratar un perito (arquitecto técnico, ingeniero o similar) que elabore un informe detallado. El coste de este peritaje puede ser de 300€ a 1.000€ o más, pero es una inversión necesaria si quieres reclamar con éxito.

Plazo para reclamar

El plazo para reclamar por vicios ocultos es extremadamente breve y su incumplimiento hace perder definitivamente la acción. Es el aspecto más crítico de toda esta regulación.

El plazo legal

El Código Civil establece un plazo de 6 meses desde la entrega del inmueble para ejercitar la acción por vicios ocultos. Este plazo es de caducidad, no de prescripción, lo que significa que transcurrido ese tiempo pierdes definitivamente el derecho a reclamar, sin posibilidad de interrupción ni suspensión.

Por qué es tan corto

El legislador estableció un plazo tan breve para dar seguridad jurídica a las transacciones inmobiliarias. Si los compradores pudieran reclamar años después de la compra, sería muy difícil determinar si los defectos existían antes o después de la venta. Sin embargo, este plazo tan corto obliga al comprador a ser muy diligente:

• Inspecciona la vivienda inmediatamente después de recibirla: No esperes semanas para mudarte
• Contrata un técnico si sospechas algo: Ante la menor duda, una inspección profesional puede ahorrarte problemas
• Actúa rápido si descubres defectos: No esperes a ver si el problema se resuelve solo o empeora

Otros plazos relacionados

Además del plazo de 6 meses para comunicar el vicio oculto, hay otros plazos que debes conocer:

• Plazo de prescripción de la acción: Una vez comunicado el vicio dentro de los 6 meses, tienes hasta 5 años para interponer la demanda judicial
• Plazo para reclamar daños: Si el vendedor actuó de mala fe, el plazo para reclamar daños adicionales es de 5 años desde que pudiste reclamar

Qué puedes conseguir

Si demuestras la existencia de un vicio oculto dentro del plazo, la ley te ofrece varias opciones para obtener reparación. Puedes elegir la que mejor se adapte a tu situación.

Acción redhibitoria

La acción redhibitoria te permite deshacer completamente la compraventa, como si nunca hubiera existido:

• Devolver la vivienda al vendedor: Le entregas las llaves y la propiedad vuelve a su nombre
• Recuperar íntegramente el precio pagado: Todo lo que pagaste por la vivienda
• Gastos de la operación: Notaría, registro, impuestos que pagaste al comprar

Esta opción es la más drástica y se usa cuando el vicio es tan grave que hace la vivienda prácticamente inhabitable o inútil para el fin que pretendías.

Acción estimatoria (quanti minoris)

La acción estimatoria te permite quedarte con la vivienda pero obtener una compensación económica proporcional al defecto:

• Mantienes la propiedad de la vivienda: Sigues siendo dueño y puedes vivir en ella
• Obtienes una rebaja del precio: El vendedor debe devolverte parte de lo que pagaste
• La rebaja es proporcional al defecto: Se calcula según cuánto reduce el valor de la vivienda el vicio oculto

Esta opción es la más habitual porque el comprador normalmente quiere quedarse con la casa, solo que pagando un precio justo que tenga en cuenta los defectos.

Indemnización de daños adicionales

Si el vendedor conocía el defecto y lo ocultó deliberadamente (mala fe), además de las acciones anteriores puedes reclamar una indemnización por los daños sufridos:

• Gastos de reparación: Lo que te ha costado arreglar el problema provisionalmente
• Daños derivados: Por ejemplo, si la humedad dañó tus muebles o tuviste que alquilar otra vivienda mientras arreglabas
• Daño moral: En casos graves, la angustia y molestias sufridas

Vendedor de buena fe vs. mala fe

La actitud del vendedor respecto al defecto es determinante para saber qué puedes reclamar. No es lo mismo que desconociera el problema a que lo supiera y lo ocultara.

Vendedor de buena fe

Se considera que el vendedor actuó de buena fe cuando genuinamente desconocía la existencia del vicio oculto:

• No sabía que había humedades porque nunca se manifestaron mientras vivía allí
• Heredó la vivienda y no conocía su estado real
• El defecto estaba tan oculto que ni él mismo lo conocía

Con un vendedor de buena fe, solo puedes ejercitar la acción redhibitoria o la estimatoria. No puedes reclamar daños adicionales porque no hubo engaño ni ocultación deliberada.

Vendedor de mala fe

Existe mala fe cuando el vendedor conocía el defecto y deliberadamente no te lo comunicó o incluso lo ocultó activamente:

• Sabía de las humedades porque las había visto y pintó para disimularlas
• Conocía los problemas estructurales porque le habían dado un presupuesto de reparación
• Ocultó información que era relevante para tu decisión de compra

Contra un vendedor de mala fe tienes derecho a:

• La acción redhibitoria o estimatoria (igual que con buena fe)
• Más una indemnización por daños y perjuicios completa
• En casos extremos, podría haber responsabilidad penal por estafa si el engaño fue especialmente grave

Demostrar la mala fe requiere pruebas de que el vendedor conocía el defecto, como obras previas de reparación, presupuestos, reclamaciones a la comunidad, etc.

Proceso de reclamación

Si descubres un vicio oculto, debes seguir un proceso ordenado para proteger tus derechos y maximizar las posibilidades de éxito en tu reclamación.

Paso 1: Documentar el defecto exhaustivamente

La documentación es fundamental porque será tu prueba principal. Recopila todo lo que puedas:

• Fotografías y vídeos detallados: Del defecto, de su ubicación, de su extensión. Fecha las imágenes
• Informe técnico pericial: Contrata a un arquitecto técnico, ingeniero o perito que inspeccione el defecto y elabore un informe con su opinión profesional sobre la antigüedad, causa y gravedad
• Presupuestos de reparación: Solicita presupuestos a empresas especializadas para saber cuánto costaría arreglar el problema
• Cualquier otro documento relevante: Actas de la comunidad, certificados de inspección técnica, etc.

Paso 2: Comunicar al vendedor formalmente

Una vez documentado el defecto, debes comunicarlo al vendedor de forma fehaciente:

• Por burofax con acuse de recibo: Es la forma más segura de demostrar que comunicaste y cuándo
• Describiendo el defecto con detalle: Qué es, dónde está, cuándo lo descubriste
• Acompañando la documentación: Fotos, informe pericial si ya lo tienes
• Solicitando solución: Especifica qué quieres (resolución, rebaja, reparación)
• Dentro del plazo de 6 meses: Este es el paso crítico que debes hacer sí o sí dentro del plazo

Paso 3: Intento de negociación

Una vez comunicado, intenta llegar a un acuerdo amistoso con el vendedor:

• Ofrece negociar: Una rebaja de precio acordada, una reparación por su cuenta
• Sé razonable en tus pretensiones: Pedir más de lo que corresponde dificulta el acuerdo
• Documenta las negociaciones: Guarda emails, mensajes, cualquier comunicación

Paso 4: Vía judicial si no hay acuerdo

Si el vendedor no responde, niega responsabilidad o no llegáis a un acuerdo satisfactorio:

• Interpón demanda civil: Ante los juzgados de primera instancia
• Respetando los plazos: Hasta 5 años desde que podías reclamar
• Con prueba pericial: Tu informe técnico será crucial
• Considera los costes: Abogado, procurador, perito judicial

Para cantidades inferiores a 2.000€ no necesitas abogado ni procurador, pero para vicios ocultos de vivienda normalmente las cantidades son mayores.

Vivienda nueva vs. usada

El régimen jurídico aplicable a los defectos de una vivienda es muy diferente según se trate de una vivienda nueva comprada al promotor o de una vivienda de segunda mano adquirida a un particular.

Vivienda nueva (de promotor)

Cuando compras directamente al promotor una vivienda de nueva construcción, no se aplica el régimen de vicios ocultos del Código Civil. En su lugar, se aplica la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), que establece un sistema de responsabilidades mucho más protector para el comprador:

• Plazos más largos que los 6 meses de vicios ocultos
• Responsabilidades específicas según el tipo de defecto
• Varios responsables: Promotor, constructor, arquitecto, aparejador

Responsabilidades según la LOE

La tabla siguiente resume los plazos y responsables según la Ley de Ordenación de la Edificación:

Los defectos de habitabilidad incluyen humedades, problemas de aislamiento, fallos en instalaciones. Los estructurales afectan a cimientos, estructura, elementos que comprometen la estabilidad.

Vivienda usada (segunda mano)

Si compras a un particular o a una empresa que no es el promotor original, se aplica el régimen de vicios ocultos del Código Civil:

• Plazo de 6 meses desde la entrega para reclamar
• El vendedor particular es responsable: Aunque no construyó la vivienda
• No hay seguro decenal: Salvo que siga vigente del promotor original

Por eso es especialmente importante inspeccionar bien una vivienda usada antes de comprar.

Diferencia con incumplimiento contractual

A veces es difícil distinguir un vicio oculto de un incumplimiento contractual. Aunque se parecen, son figuras jurídicas distintas con plazos y consecuencias diferentes.

Vicios ocultos

La acción por vicios ocultos se basa en defectos que hacen la cosa inadecuada:

• Defecto grave y oculto: No visible al comprar
• Plazo corto: 6 meses desde la entrega
• Acciones específicas: Redhibitoria (devolver) o estimatoria (rebaja)

Incumplimiento contractual

La acción por incumplimiento se basa en no entregar lo que se prometió:

• No entregar lo acordado: La vivienda prometida con ciertas características
• Plazo más largo: 5 años desde que podías reclamar
• Acción de cumplimiento o resolución: Más amplia que las anteriores

Cuándo se solapan

Un mismo defecto puede dar lugar a ambas acciones. Por ejemplo, si te vendieron una vivienda describiendo que tenía "cubierta en perfecto estado" y resulta que la cubierta tiene filtraciones:

• Es un vicio oculto si las filtraciones no eran visibles
• Es también un incumplimiento contractual si te prometieron algo que no era cierto

Un abogado puede orientarte sobre qué acción conviene más en tu caso concreto. Generalmente, si has pasado los 6 meses del vicio oculto, puedes intentar la vía del incumplimiento contractual, que tiene un plazo más amplio.

Inspección antes de comprar

La mejor forma de evitar problemas con vicios ocultos es detectar los defectos antes de comprar. Una inspección profesional previa puede ahorrarte mucho dinero y disgustos.

Por qué es tan importante

Una inspección técnica antes de comprar tiene múltiples beneficios:

• Detectas defectos visibles: Que dejan de ser "ocultos" y no podrías reclamar después
• Puedes negociar el precio: Si hay problemas, ajustas el precio en consecuencia
• Evitas sorpresas desagradables: Compras con conocimiento real del estado de la vivienda
• Tienes argumento para desistir: Si los defectos son graves, no compras y no pierdes dinero

Qué debe inspeccionar el técnico

Una inspección completa debería revisar al menos estos elementos:

• Estado de la estructura: Grietas, humedades, deformaciones, estado de muros y forjados
• Instalaciones: Electricidad (cuadro, cableado), fontanería (presión, estado de tuberías), gas si procede
• Cubiertas y fachadas: Estado de la impermeabilización, posibles filtraciones
• Carpintería: Ventanas, puertas, cerramientos
• Certificado energético: Eficiencia de la vivienda
• Zonas húmedas: Baños y cocina, donde los problemas son más frecuentes

Qué profesionales pueden hacerlo

Puedes contratar diferentes tipos de profesionales para la inspección:

• Arquitecto técnico (aparejador): Formación específica en construcción
• Ingeniero de edificación: Especializado en instalaciones y estructura
• Empresa de inspección técnica: Servicios integrales de inspección

El coste orientativo de una inspección completa oscila entre 200€ y 500€ dependiendo del tamaño de la vivienda y la profundidad del análisis. Comparado con los problemas que puede evitarte, es una inversión muy rentable.

Consejos prácticos

Estas recomendaciones te ayudarán a protegerte frente a los vicios ocultos en las diferentes fases del proceso de compra.

Antes de comprar

Toma estas precauciones durante la fase de búsqueda y negociación:

1. Inspecciona a fondo la vivienda: Visítala varias veces, a diferentes horas, con buena luz
2. Contrata un técnico si tienes cualquier duda: El coste de la inspección es mínimo comparado con el riesgo
3. Pregunta al vendedor por obras recientes: Reparaciones recientes pueden ocultar problemas
4. Revisa la documentación: Actas de la comunidad, certificado de eficiencia energética, ITE si procede
5. Desconfía de precios muy bajos: A veces ocultan problemas graves

Inmediatamente después de comprar

Los primeros días tras la entrega son críticos:

1. Revisa la vivienda exhaustivamente: Antes de mudarte o hacer obras
2. Comprueba todas las instalaciones: Abre grifos, enciende luces, prueba enchufes
3. Busca humedades: Especialmente en baños, cocina, ventanas y techos
4. Si descubres algo, actúa de inmediato: El plazo de 6 meses empieza a correr

Si descubres un vicio oculto

Si aparece un problema que crees que es vicio oculto, sigue estos pasos sin demora:

1. No dejes pasar el tiempo: Tienes solo 6 meses desde la entrega
2. Obtén un informe pericial cuanto antes: Necesitas documentar el defecto técnicamente
3. Envía burofax al vendedor: Comunicando el defecto y reclamando
4. Intenta negociar: Muchas veces se llega a un acuerdo sin necesidad de juicio
5. Si no hay acuerdo, demanda: Dentro del plazo de prescripción de 5 años

Jurisprudencia relevante

Los tribunales españoles han ido perfilando qué se considera vicio oculto y qué no a través de numerosas sentencias. Conocer esta jurisprudencia te ayuda a valorar tus posibilidades de éxito.

Criterios generales de los tribunales

La jurisprudencia española aplica estos principios generales:

• Exigencia de prueba rigurosa: Debes demostrar claramente que el defecto existía antes de la compra y era oculto
• El defecto debe ser realmente grave: Pequeñas imperfecciones no dan derecho a reclamar
• La inspección diligente puede excluir la reclamación: Si con un examen normal habrías detectado el problema, no es oculto
• El vendedor profesional tiene más responsabilidad: Una inmobiliaria o promotor tiene mayor deber de conocer el estado del inmueble

Casos considerados vicios ocultos

Los tribunales han aceptado como vicios ocultos situaciones como estas:

• Humedades estructurales graves procedentes de tuberías empotradas
• Problemas serios de cimentación que causan hundimientos
• Instalaciones eléctricas que incumplen la normativa y suponen riesgo
• Plagas de termitas que destruyen la estructura de madera
• Filtraciones por defectos en cubierta que solo se manifiestan con lluvia intensa

Casos rechazados como vicios ocultos

Por el contrario, se ha rechazado la reclamación por vicios ocultos en casos como:

• Defectos que eran visibles en el momento de la compra
• Problemas que, aunque molestos, no afectan significativamente al uso
• Defectos de los que el vendedor informó antes de la venta
• Desperfectos causados por el propio comprador tras la adquisición

Conclusión

Los vicios ocultos constituyen una protección legal importante para el comprador de vivienda, pero su aplicación tiene requisitos muy estrictos que debes conocer:

• Plazo muy corto: Solo 6 meses desde la entrega de la vivienda, improrrogables
• Deben ser genuinamente ocultos: No visibles ni detectables con una inspección normal
• Deben ser graves: Afectar al uso de la vivienda o a su valor de forma significativa
• Necesitas prueba técnica: Un informe pericial es prácticamente imprescindible

Para protegerte eficazmente frente a los vicios ocultos:

1. Inspecciona profesionalmente antes de comprar: Es la mejor prevención
2. Revisa la vivienda inmediatamente tras la entrega: No esperes para descubrir problemas
3. Actúa con rapidez si descubres algo: El plazo de 6 meses es implacable
4. Documenta y comunica por escrito: Burofax al vendedor con toda la información

El plazo de 6 meses es el aspecto más crítico. Una vez transcurrido, pierdes definitivamente la acción por vicios ocultos, aunque el defecto sea gravísimo. No dejes pasar ni un día si sospechas que algo no está bien en tu nueva vivienda.